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Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados - Especialista em Direito Imobiliário

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CMN muda regras aplicáveis aos títulos vinculados aos setores agro e imobiliário, e restringe lastro de emissões de CRI e de CRA

O Conselho Monetário Nacional (“CMN”), em reunião extraordinária realizada na última quinta-feira (01/02/2024), aprovou duas resoluções prevendo uma série de limitações para a emissão de títulos incentivados (que fazem jus à isenção do imposto sobre a renda incidente sobre os rendimentos pagos a pessoas físicas), os Certificados de Recebíveis do Agronegócio (“CRA”), os Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), as Letras de Crédito Imobiliário (“LCI”), as Letras Imobiliárias Garantidas (“LIG”) e as Letras de Crédito do Agronegócio (“LCA”), impactando diretamente o mercado de securitização e os investimentos em renda fixa.


A Resolução CMN nº 5.118, publicada em 1º de fevereiro de 2024 (“Resolução CMN nº 5.118”), alterou significativamente as regras para a emissão de CRI e CRA, promovendo ajustes nos lastros elegíveis para as emissões de tais papéis, restringindo as estruturas de securitização de recebíveis aplicadas no mercado de capitais até então.


Da mesma forma, a Resolução CMN nº 5.119, também publicada em 1º de fevereiro de 2024 (“Resolução CMN nº 5.119”), trouxe mudanças para os mercados de LCI, LCA e LIG, alterando não só regras referentes aos lastros elegíveis, mas também os prazos mínimos de vencimento de tais títulos.

 

O que muda para CRI e CRA?


(i) a realização de emissões de CRI e de CRA com lastro em títulos de dívidas (como por exemplo, debêntures, notas comerciais, cédulas de crédito bancário, contratos de empréstimo e contratos de financiamento), cujo emissor, devedor, codevedor ou garantidor seja companhia aberta ou instituição financeira ou entidade autorizada a funcionar pelo Banco Central, ou partes relacionadas[1] à elas, com exceção de companhias abertas que tenham como setor principal de atividade, o imobiliário (para a emissão de CRI) ou o do agronegócio (para a emissão de CRA), entendidas como tal, aquelas que possuam mais de 2/3 (dois terços) de sua receita consolidada, apurada com base nas demonstrações financeiras do último exercício social publicadas, relacionadas ao setor do agronegócio (para emissão de CRA) e ao imobiliário (para emissão de CRI) (Art. 3º, I, “a” e “b” da Resolução CMN nº 5.118);


(ii) a emissão de CRI e de CRA com lastro em direitos creditórios originados de operações entre partes relacionadas (Art. 3º, II, “a” da Resolução CMN nº 5.118);


(iii) a realização de operações financeiras cujos recursos sejam utilizados/destinados para o reembolso de despesas. Assim, as operações com CRA e CRI deverão financiar novos investimentos e não reembolsar despesas já realizadas (Art. 3º, II, “b” da Resolução CMN nº 5.118). Este ponto muda o entendimento que já vinha sendo aceito pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”), inclusive tendo sido objeto de decisão do colegiado, desde 2019, no que se refere aos CRI e de 2022, no que se refere aos CRA; e


(iv) operações de cessão, endosso e ofertadas a subscrição em que as instituições financeiras e as companhias abertas que não sejam dos setores imobiliário ou do agronegócio retenham quaisquer riscos e benefícios (art. 3º, Parágrafo único, da Resolução CVM nº 5.118).


Se o CMN mirou nos chamados “CRI de aluguel” como se tem aventado, a realidade é que as limitações impostas geram restrições bem maiores, que ultrapassam este “tipo” de operação, atingido o mercado de securitização como um todo, especialmente as emissões “por destinação”, na medida em que são aplicáveis de forma mais genérica.


Exemplificando o quanto acima citado, uma companhia fechada ou uma sociedade limitada, que não seja parte relacionada de instituição financeira ou de companhia aberta, poderá utilizar os recursos captados por meio de uma emissão de CRI, lastreada em instrumento de dívida, para pagar aluguéis futuros (destacamos aqui que permanece a vedação à utilização dos recursos para reembolso de aluguéis já pagos); ao passo em que um empréstimo concedido à uma companhia aberta (ou parte a ela relacionada) que não tenham como setor principal de atividade o setor imobiliário, ainda que tenha como destinação despesas de natureza imobiliária diretamente atinentes à aquisição, construção e/ou reforma de imóveis, não é passível de constituir lastro para a emissão de CRI.


Conforme previsto na referida Resolução, essas medidas não se aplicam para os CRA e os CRI já distribuídos ou cujas ofertas de distribuição pública já tenham sido objeto de requerimento de registro de distribuição junto à CVM anteriormente à 01/02/2024. Não obstante, eventuais prorrogações de prazo para os CRA e os CRI já distribuídos somente poderão se dar se respeitado o disposto na Resolução.

 

O que muda para LCI, LCA e LIG?


No que se refere às LCI, LCA e LIG, como mudanças mais significativas trazidas pela Resolução CMN nº 5.119, podemos observar:

  • LCI 


(i) o aumento do prazo mínimo de vencimento da LCI de 90 (noventa) dias para 12 (doze) meses; e


(ii) a redefinição do que se considera crédito imobiliário para fins de emissão de LCI, ficando excluídos os empréstimos sem destinação imobiliária, ainda que contem com garantia real imobiliária, concedidos a pessoas jurídicas (os chamados home equity). Essa mudança visa garantir que os recursos captados com a LCI sejam direcionados para o financiamento de imóveis e não para outros fins. A norma prevê que, a LCI emitida até 01/02/2024 com lastro em outras operações que não as previstas na Resolução CMN nº 5.119, poderá ser mantida até a data de seu vencimento, sendo, todavia, vedada qualquer espécie de prorrogação, e que as operações que não se qualifiquem como crédito imobiliário nos termos da Resolução CMN nº 5.119[2], utilizadas como lastro de LCI emitida até 01/02/2024, podem permanecer nessa condição até a data de vencimento da LCI, admitida a sua substituição por operações da mesma espécie.

 

  • LCA:


(iii) a vedação,  a partir de 01/07/2024, que os recursos captados por meio da emissão de LCA sejam utilizados em operações de crédito rural que se beneficie de subvenção econômica da União. Essa medida visa direcionar os recursos da LCA para o financiamento do agronegócio de forma mais eficiente; 


(iv) a ampliação do prazo mínimo de vencimento da LCA de 90 (noventa) dias para 9 (nove) meses; e 


(v) a LCA não permitirá mais a sobreposição de benefícios fiscais, assim, haverá a restrição, gradual, até 01/07/2025, da utilização de operações de crédito rural financiadas com recursos controlados na composição do lastro da LCA.

 

  • LIG:


(vi) os créditos imobiliários utilizados como lastro para emissão de LIG deixarão de ser computados para fins do direcionamento obrigatório dos depósitos de poupança.

 

A proibição dessas práticas pode impactar operações de empresas que utilizavam esses títulos incentivados para financiar atividades diversas, não relacionadas diretamente ao agronegócio ou ao setor imobiliário, restringindo significativamente muitas operações que vinham sendo estruturadas e dificultando alternativas de investimento isentas de imposto de renda, além de desestimular empresas a abrirem seu capital, visto a limitação que irão ter a essas fontes de capital.


Ainda, a CVM deve divulgar em breve novas normas para regulamentar as resoluções, o que pode trazer mais clareza e segurança ao mercado.

 

Equipe de Mercado de Capitais do ELA Advogados

 

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[1] “Art. 2º. Parágrafo único. Quando utilizada nesta instrução, a expressão "parte relacionada" tem o significado a ela atribuído no respectivo Pronunciamento Técnico do Comitê de Pronunciamentos Contábeis, recepcionado pela Comissão de Valores Mobiliários.”

 

Pronunciamento Técnico CPC 05 (R1):


“Parte relacionada é a pessoa ou a entidade que está relacionada com a entidade que está elaborando suas demonstrações contábeis (neste Pronunciamento Técnico, tratada como “entidade que reporta a informação”).


(a) Uma pessoa, ou um membro próximo de sua família, está relacionada com a entidade que reporta a informação se:


(i) tiver o controle pleno ou compartilhado da entidade que reporta a informação;


(ii) tiver influência significativa sobre a entidade que reporta a informação; ou


(iii) for membro do pessoal chave da administração da entidade que reporta a informação ou da controladora da entidade que reporta a informação.


(b) Uma entidade está relacionada com a entidade que reporta a informação se qualquer das condições abaixo for observada:


(i) a entidade e a entidade que reporta a informação são membros do mesmo grupo econômico (o que significa dizer que a controladora e cada controlada são interrelacionadas, bem como as entidades sob controle comum são relacionadas entre si);


(ii) a entidade é coligada ou controlada em conjunto (joint venture) de outra entidade (ou coligada ou controlada em conjunto de entidade membro de grupo econômico do qual a outra entidade é membro);


(iii) ambas as entidades estão sob o controle conjunto (joint ventures) de uma terceira entidade;


(iv) uma entidade está sob o controle conjunto (joint venture) de uma terceira entidade e a outra entidade for coligada dessa terceira entidade;


(v) a entidade é um plano de benefício pós-emprego cujos beneficiários são os empregados de ambas as entidades, a que reporta a informação e a que está relacionada com a que reporta a informação. Se a entidade que reporta a informação for ela própria um plano de benefício pós-emprego, os empregados que contribuem com a mesma serão também considerados partes relacionadas com a entidade que reporta a informação;


(vi) a entidade é controlada, de modo pleno ou sob controle conjunto, por uma pessoa identificada na letra (a);


(vii) uma pessoa identificada na letra (a)(i) tem influência significativa sobre a entidade, ou for membro do pessoal chave da administração da entidade (ou de controladora da entidade); 


(viii) a entidade, ou qualquer membro de grupo do qual ela faz parte, fornece serviços de pessoal-chave da administração da entidade que reporta ou à controladora da entidade que reporta.”



[2] Art. 4º-A. Para fins de emissão de LCI, considera-se crédito imobiliário as seguintes operações:


I - financiamentos para a aquisição de imóveis residenciais ou não residenciais; 


II - financiamentos para a construção de imóveis residenciais ou não residenciais; 


III - financiamentos a pessoas jurídicas para a produção de imóveis residenciais ou não residenciais; 


IV - financiamentos para reforma ou ampliação de imóveis residenciais ou não residenciais; 


V - financiamentos para aquisição de material para a construção, ampliação ou reforma de imóveis residenciais ou não residenciais; e


VI - empréstimos a pessoas naturais com garantia hipotecária ou com cláusula de alienação fiduciária de bens imóveis residenciais.


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