Em recente decisão da sua Quarta Turma, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual, em caso de falta de pagamento, dispensa a necessidade de ação judicial que pretenda a rescisão do negócio de compra e venda de imóvel. No caso em concreto, e com base neste argumento, a Corte permitiu o ajuizamento de ação possessória, visando a reintegração de posse do imóvel objeto da aquisição inadimplida, sem a necessidade de prévia ou concomitante ação de rescisão. A decisão foi por maioria e acolheu o voto do ministro Marco Buzz, ocorrida no âmbito do REsp n.º 1789863 / MS (2013/0376277-6), cujo acórdão, até a presente data, ainda não foi publicado.
Inobstante, seja passível de recurso, a decisão sinaliza uma possível e relevante mudança na jurisprudência da Corte, no sentido de passar a permitir a resolução contratual, de pleno, sem que haja necessidade de ação judicial com a mesma finalidade.
Até esta ocasião, o STJ considerava imprescindível a prévia manifestação judicial para que fosse consumada a resolução do compromisso de compra e venda do imóvel, sob o argumento de ser uma decorrência da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva.
Contudo, de acordo com o artigo 474 do Código Civil “a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito”, discorrendo, assim, sobre a desnecessidade à interpelação judicial quando há clausula resolutiva expressa. Assim o relator ministro Marco Buzzi argumentou em seu voto, no qual concluiu que, impor à parte prejudicada a obrigação de ajuizar uma ação para obter a resolução do contrato, quando este já estabelece em seu favor a garantia expressa de resolução do ajuste mediante a simples verificação da condição pré-estabelecida, seria contrário ao texto legal e um desprestígio aos Princípios Legais da autonomia da vontade e da não intervenção do Estado nas relações negociais.
Na oportunidade do voto, o ministro Marco Buzzi também destacou que “a lei não determina que o compromisso de compra e venda deva, em todo e qualquer caso, ser resolvido judicialmente; pelo contrário, admite expressamente o desfazimento de modo extrajudicial, exigindo, apenas, a constituição em mora ex persona e o decurso do prazo legal conferido ao compromissário comprador para purgar sua mora". Assim, o relator enfatizou algo que segue as expectativas tanto da comunidade jurídica - que deseja o desafogamento do Judiciário e a simplificação dos ritos -, como da sociedade como um todo, que busca a mínima intervenção estatal nos relacionamentos negociais e particulares.
A recente decisão da Corte Superior não está sozinha, na medida em que é possível encontrar o mesmo entendimento em algumas decisões de tribunais inferiores, tais como no TJRS (Apelação Cível, Nº 70082848326, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Maria Thereza Barbieri, Julgado em: 27-05-2020, Apelação Cível, Nº 70081417289, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Julgado em: 12-06-2019), e no TJRJ (0006024-65.2016.8.19.0006 – apelação, Des(a). Sérgio Seabra Varella - julgamento: 03/03/2021 - vigésima quinta câmara cível).
Contudo, importante mencionar a ressalva feita pelo min. Marco Buzzi em seu voto, no sentido de não se ignorar, tampouco cercear, a possibilidade de o devedor pretender valer-se do judiciário com o intuito de manter o ajuste, e fazer uso de “todas as defesas que considerar adequadas a fim de obter a declaração de prosseguimento do contrato”, mesmo em casos nos quais existam motivos plausíveis e justificáveis para a resolução do contrato por inadimplemento, em decorrência de cláusula expressa.
É cedo para afirmar o impacto dessa decisão na jurisprudência pátria, mas é possível, desde já, identificar algumas dúvidas que dela decorrem, a exemplo de quais seriam as circunstâncias a legitimar - ou não – a manutenção do contrato baseada na boa-fé dos negociantes e função social do contrato.
Nossa equipe acompanhará os desdobramentos desta decisão e fica à disposição para eventuais dúvidas e questionamentos.
Pedro Villeroy
Henry Forest