No dia 12 de junho de 2020, foi publicada no Diário Oficial a Lei Ordinária nº 14.010 que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19), com validade até 30 de outubro de 2020, podendo vir a ser prorrogada.
A referida Lei trouxe, dentre outras questões, a possibilidade de realização de assembleias condominiais exclusivamente em ambiente virtual. Importante destacar que, até então, não existia previsão legal para a sua realização.
O Projeto de Lei nº 548/2019 que regra tal modalidade de assembleia ainda está pendente de votação na Câmara dos Deputados. Este projeto vem para trazer mais facilidade na condução das assembleias, principalmente quando são necessárias votações com quórum qualificado.
Com a entrada em vigor da Lei 14.010/20, foi autorizada a realização da Assembleia Condominial de forma virtual, inclusive para os casos previstos nos artigos 1.349 e 1.350 do Código Civil, ainda que a Convenção Condominial vede, ou seja omissa quanto a possibilidade, ou não, da realização neste formato.
A Assembleia Virtual é realizada pela internet. Ao invés de os condôminos irem às reuniões presenciais, deliberarão e votarão em ambiente virtual.
Assim como na realização das Assembleias Presenciais, a realização de Assembleia Virtual requer alguns cuidados a fim de garantir a legalidade e integridade dos atos praticados, de acordo com os preceitos do Código Civil e da própria Convenção Condominial.
Elencamos abaixo alguns cuidados que deverão ser tomados quando da realização da Assembleia Virtual:
1. Proibição da Assembleia Virtual em Convenção
Caso a Convenção Condominial proíba a realização de Assembleias Virtuais, entendemos que a realização destas somente será possível enquanto perdurar o período transitório previsto em Lei.
Após o término do período de vigência da Lei, ou seja, após 30.10.2020, a realização neste formato dependerá de alteração da Convenção, a fim de incluir, expressamente, esta modalidade de realização, lembrando que para alterar a convenção é necessário voto de, no mínimo, 2/3 dos condôminos.
2. Convocação dos Condôminos
A fim de garantir a legalidade da Assembleia, não somente as virtuais, é necessário que todos os condôminos sejam devidamente convocados. (art. 1.354 do Código Civil)
Para a Assembleia Virtual entendemos que, além da convocação, é importante familiarizar os condôminos com a plataforma que for escolhida, fornecendo manuais e até mesmo treinamento.
Um dos maiores ganhos proporcionados pelas assembleias virtuais é uma participação mais efetiva por parte dos condôminos no evento.
A escolha da plataforma adequada é essencial para permitir o bom funcionamento da assembleia. Existem hoje algumas plataformas especializadas em realizar assembleias virtuais. É imprescindível que a plataforma escolhida seja a prova de fraudes e, ainda, capaz de computar a presença dos condôminos, assegurando a identificação do participante e seu voto.
A plataforma não pode ser uma limitadora dos direitos dos condôminos.
3. Votos Auditáveis
Um dos pontos mais questionados é com relação à computação dos votos. A plataforma escolhida deverá proporcionar a relação completa dos votos dos condôminos participantes para análise em tempo real ou após a realização da Assembleia. Os quóruns legais e aqueles previstos na Convenção Condominial permanecem os mesmos, não havendo distinção para as assembleias virtuais. É importante, quando da realização da assembleia virtual, que tais quóruns sejam respeitados. Para isso, reiteramos novamente, a plataforma escolhida deverá ser capaz de computar os votos dos condôminos presentes. Algumas convenções preveem restrições de votos para condôminos que estejam inadimplentes, ou algumas regras especificas para a apresentação de procuração. A plataforma escolhida deverá ser capaz de identificar estas peculiaridades, a fim de habilitar somente os condôminos que estejam em dia com suas obrigações e, assim, evitar futuras impugnações.
4. Geração da Ata Assemblear
A plataforma escolhida deverá proporcionar a geração da automática e imediatamente após o término da assembleia virtual. ************************* Por fim, as assembleias virtuais chegam com velocidade e com receptividade, devendo os gestores condominiais iniciar sua implementação, não esquecendo de prover uma estrutura jurídica segura, de forma e para o fim de garantir a adequação da gestão condominial ao tempo presente. A equipe do Eichenberg & Lobato Advogados Associados está apta a dirimir quaisquer dúvidas sobre o assunto e se coloca à disposição.