Aspectos do Direito de Preferência no Contrato de Arrendamento Rural

É consabido que o Estatuto da Terra e o Decreto 59.566/66 contêm diversas normas que visam a proteção do sujeito que trabalha na terra, utilizando-a para criação de animais, para cultivo de alimentos, extração, etc.

Dentre os direitos conferidos ao arrendatário rural, pelos mencionados diplomas legais, podemos citar o direito de preferência na aquisição do imóvel arrendado, o qual se consubstancia mediante a obrigação que o proprietário de imóvel rural tem, ao pretender alienar a sua propriedade, de notificar o arrendatário de sua intenção, informando-o das propostas recebidas e das condições do negócio, tais como preço, prazos, indexadores e outros. Sugere-se que, para que não haja dúvidas acerca do recebimento da notificação, que ela seja feita através do Cartório de Títulos e documentos ou por via judicial. Recebida a notificação, o arrendatário deverá se manifestar sobre a proposta no prazo de 30 dias.

Importante aspecto a ser lembrado é o de que, conforme firme jurisprudência, o direito de preferência é somente conferido àquele que explora diretamente a terra, não se estendendo, portanto, àquele que subarrenda a terra a terceiro, assumindo, então, em última análise, a posição de arrendador (em relação ao subarrendatário). Portanto, havendo subarrendamento da área rural, o direito de preferência é conferido ao subarrendatário, que é o cultivador direto da terra, nela trabalha e investe sua força e capital, conferindo a ela sua função social.

No caso de haver vários arrendatários no imóvel, a notificação acerca da intenção de venda deverá ser enviada a todos eles. E aquele que tiver interesse na aquisição, deverá exercê-lo em relação a todo o imóvel e não apenas quanto à área que ele ocupa. Ainda, se mais de um arrendatário manifestar interesse na aquisição, há previsão de preferências, mediante critérios a serem seguidos, em ordem, como, em primeiro lugar, o arrendatário que tiver benfeitorias de maior valor ou, não sendo o caso, o que arrendar quinhão mais extenso. Permanecendo ainda assim indefinida a disputa, prevalecerá o que oferecer melhor preço/condições.

Outros dois relevantes aspectos igualmente já enfrentados pelo Superior Tribunal de Justiça em relação ao direito de preferência no arrendamento rural dizem respeito à necessidade ou não de registro do contrato de arrendamento para exercício do direito e à sua aplicação em caso de alienação judicial. Em relação ao registro, o STJ já se manifestou no sentido de que não se faz necessário o registro do contrato de arrendamento na matrícula do imóvel arrendado para o exercício do direito de preferência. Quanto às alienações judiciais, o posicionamento do Tribunal Superior é de que, sem ter o legislador restringido as formas de alienação das quais exsurgiria o direito de preferência, inviável excluir do seu alcance a alienação coativa ou judicial (REsp 1.148.153/MT, 3ª. T. j. 20.3.2012, rel. Min Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 12.4.2012).

Por outro lado, a aplicação do direito de preferência nos contratos de parceira rural, os quais são igualmente contratos típicos regulados pelo Estatuto da Terra, mas que contém algumas características diversas, é um tema que divide os juristas. Isso porque o Estatuto da Terra não prevê expressamente o direito de preferência em relação ao contrato de parceria. Entretanto, os doutrinadores que defendem sua extensão à parceria o fazem com base no art. 96, inciso VII do mencionado Estatuto, o qual prevê a aplicação, na parceria agrícola, pecuária, agropecuária, agroindustrial ou extrativa, das normas pertinentes ao arrendamento rural, no que couber, bem como das regras do contrato de sociedade, naquilo que não estiver regulado por aquele diploma.

A questão já foi enfrentada pelo Superior Tribunal de Justiça que se manifestou contrário à extensão do direito de preferência, em caso de venda do imóvel rural, aos contratos de parceria, no julgamento do REsp 264.805/MG, da relatoria do Min. Cesar Asfor Rocha.

Finalmente, para exercer seu direito de preferência, caso não tenha recebido a necessária notificação prévia do arrendador, o arrendatário deverá propor ação judicial por meio da qual pleiteará a anulação do negócio de compra e venda a terceiro, bem como a adjudicação do imóvel em seu favor. Para essa finalidade, é imprescindível que ele deposite em juízo o preço do imóvel, fazendo valer seu direito de preferência na aquisição, nas mesmas condições ofertadas pelo terceiro.

Conforme visto acima, trata-se de faculdade conferida ao arrendatário rural pela lei especial (Estatuto da Terra), visando proteger aquele que já se encontra trabalhando e tirando seu sustento da propriedade rural.

Como se vê, portanto, vários debates exsurgem apenas de um direito (preferência) consagrado pelo Estatuto da Terra, em relação ao contrato de arrendamento rural, o que demonstra a riqueza do tema e a importância de que as partes sejam devidamente orientadas quanto às características e efeitos dos contrários agrários que venham a firmar, sejam eles típicos ou atípicos.

Renata Silva Fagundes