A Medida Provisória nº 992/2020 trouxe importante inovação a instituto há muito clamado pelo setor imobiliário, em especial o de crédito: o compartilhamento da alienação fiduciária de imóveis. Ou seja, a possibilidade de um mesmo imóvel ser objeto de diversas alienações fiduciárias – como de forma parecida (mas não igual) ocorre com a hipoteca.
Através do seu artigo 14, a MP 992/20 alterou o artigo 9º da Lei nº 13.476/17, que trata da constituição de garantias em operações financeiras, trazendo importantes mudanças no âmbito do regramento anteriormente conhecido e aplicado. O objetivo é possibilitar que operações de financiamento diversas compartilhem uma mesma garantia já constituída, de modo que, mediante a satisfação progressiva do crédito, o valor da garantia aproveite a novas contratações. Vejamos, deste modo, as mudanças instituídas através desta nova possibilidade atrelada à alienação fiduciária de bem imóvel.
Compartilhamento da Garantia e a Anuência do Credor Fiduciário – Art. 9º-A
O bem imóvel, originalmente alienado fiduciariamente, poderá servir como garantia de novas operações, autônomas e de qualquer natureza, desde que tais operações sejam pactuadas com o credor fiduciário original e com a anuência do credor fiduciário. O compartilhamento poderá ser contratado por pessoa natural ou jurídica, mas somente no âmbito do Sistema Financeiro Nacional.
Curiosa previsão se observa no parágrafo § 2º do art. 9-A: “o fiduciante, na condição de pessoa natural, somente poderá contratar o compartilhamento da garantia fiduciária se em benefício próprio ou de sua entidade familiar, mediante a apresentação de declaração contratual destinada a esse fim”, in verbis.
Apesar da ausência de menção direta, tal previsão parece-nos remeter à ideia de proteção ao bem de família, ancorada na Lei 8.009/90 (que dispõe acerca da sua impenhorabilidade), a qual abrange também imóveis em fase de aquisição. A regra, entretanto, parece impedir que o fiduciante, ainda que possua diversos imóveis, institua o compartilhamento da garantia fiduciária, caso esta não esteja em compasso com os requisitos de benefício próprio ou familiar, o que, a nosso ver, traz uma subversão da norma não coerente com o sistema. A própria proteção do bem de família, quando este é dado de forma volitiva em operação de financiamento, é afastada pela legislação e assim vem sendo reconhecido pela jurisprudência dominante.
Averbação do Compartilhamento – Art. 9-B
O instrumento que institui o compartilhamento da garantia deverá ser averbado na matrícula do imóvel, devendo obrigatoriamente dele constar:
valor principal da nova operação de crédito;
taxa de juros e encargos incidentes;
prazo e condições de reposição do empréstimo ou do crédito fiduciário;
declaração do fiduciante pessoa natural, de que o compartilhamento se dará em benefício próprio ou de sua família;
prazo de carência para constituição em mora;
previsão de que o fiduciante poderá utilizar livremente o imóvel objeto da alienação fiduciária, enquanto estiver adimplente e por sua conta e risco;
previsão de que o inadimplemento e a ausência de purga da mora, de que trata o artigo 26 da Lei nº 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária de Bens Imóveis), de quaisquer das operações de crédito, possibilita sejam consideradas vencidas antecipadamente as demais operações contratadas no âmbito do compartilhamento, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais; e
cláusula com a previsão de que as disposições e os requisitos de que trata o artigo 27 da Lei nº 9.514/97 (leilão público para venda do imóvel), deverão ser cumpridos.
As operações de crédito nas quais seja previsto o compartilhamento poderão ser celebradas por instrumento público ou particular. Em quaisquer dos casos, deverá haver a manifestação de vontade do fiduciante e do credor fiduciário, na forma da lei, sendo expressamente possibilitada, inclusive, a contratação por meio eletrônico.
É dispensado o reconhecimento de firma para operações no âmbito do compartilhamento, quando se tratarem de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação, aplicando-se as disposições do art. 221, inciso II, da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73).
Liquidação Antecipada – Art. 9º-C
O fiduciante não está obrigado a liquidar antecipadamente as demais operações de crédito, caso opte pela liquidação antecipada de quaisquer delas, seja a original ou as derivadas, vinculadas à mesma garantia, as quais permanecerão vigentes em seus prazos e condições.
Havendo a liquidação de qualquer operação garantida, deverá o credor expedir o termo de quitação relacionado exclusivamente ao crédito liquidado, procedendo-se a respectiva averbação na matrícula do imóvel.
Inadimplemento – Art. 9º-D
O inadimplemento de quaisquer das operações, não purgada a mora no prazo e na forma estabelecida no artigo 26 da Lei nº 9.514/97, independentemente de seu valor, faculta ao credor o vencimento antecipado de todas as demais operações contratadas na forma do compartilhamento, hipótese em que será exigível a totalidade da dívida.
Neste caso, com o vencimento antecipado de todas as operações, o credor fiduciário promoverá os procedimentos de consolidação da propriedade e de leilão público para venda do imóvel, de que tratam os artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Na intimação direcionada ao devedor, para que este venha a purgar a mora, deverá constar, ainda, a informação quanto à faculdade do credor de considerar vencidas as demais operações, as quais serão consideradas como dívidas, na forma do inciso I do § 3º do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.
Não se aplica às operações garantidas pelo compartilhamento a previsão de extinção da dívida caso não se apure quantia suficiente a abarcar o valor da dívida (§ 5º do art. 27, da Lei nº 9.514/97), exceto quando uma ou mais operações tenham natureza de financiamento imobiliário habitacional contratado por pessoa natural. Assim, ressalvada essa exceção, o credor fiduciário poderá exigir o saldo remanescente, caso o crédito não seja integralmente satisfeito. Trata-se de importante previsão, para deixar claro que esta característica especial da AF (extinção da dívida com sua execução) não se aplica para as operações com AF compartilhadas.
Por fim, as operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento de alienação fiduciária são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que estes não tenham sido registrados ou averbados na matrícula do imóvel, conforme informações constantes no artigo 54, da Lei nº 13.097/2015, a saber: (i.) o registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; (ii.) a averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença; (iii.) a averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e (iv.) a averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência.
Sem prejuízo das adequações que deverão ser adotadas para efetivação prática do compartilhamento de garantias fiduciárias, se observa que, em semelhante linha às regulamentações que vêm sendo implementadas pelo Governo Federal, buscando promover a retomada da economia, as recentes medidas adotadas pela MP/2020 visam à expansão do setor imobiliário e do crédito com garantia imobiliária, impulsionando um maior número de operações financeiras e encorajando novos espaços à obtenção de crédito.
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