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Ações possessórias em meio à Covid-19

Um dos temas que foi amplamente debatido nesse período de pandemia, em especial nos primeiros dias, foi a questão das ações possessórias, em especial as ações de despejo que tiveram vários projetos de Lei em tramitação no legislativo com o intuito de que fossem suspensas durante o período de calamidade.

O projeto que mais avançou foi aquele de autoria do Senador Anastasia que instituiu Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19).

Dito projeto, aprovado na Câmara e no Senado, tinha a previsão de que não se concederia liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo até 30 de outubro de 2020, desde que a ação tivesse sido ajuizada a partir de 20 de março de 2020.

Essa previsão foi vetada, entendemos que de maneira acertada, quando da sanção presidencial ao projeto de lei, razão pela qual não há, no momento, norma que impeça a concessão e cumprimento de despejos.

O referido veto foi de fundamental importância, pois nos parece que a ordem que suspendia os despejos poderia, facilmente, se estendida para ações possessórias trazendo ônus demasiado para os proprietários dos Imóveis.

De todo modo, ainda que não exista norma que impeça a concessão das liminares em ações possessórias há certa cautela do judiciário na concessão dessas medidas para que, dessa forma, sejam mitigados os efeitos sociais negativos de eventuais desocupações forçadas.

Com efeito, essa cautela não representa vedação e cabe àquele que pretende retomar a posse do Imóvel demonstrar a efetiva necessidade de desocupação do Imóvel para que, assim, as liminares sejam deferidas e, mais importante, sejam cumpridas.

Nesse sentido, a título ilustrativo cabe citar decisão obtida por nosso escritório no Estado de São Paulo em ação de reintegração de posse (1006079-68.2020.8.26.0004) de situação em que o prazo de Comodato venceu-se em meio à pandemia e, por essa razão, o comodatário relutava em desocupar o Imóvel trazendo prejuízos efetivos à proprietária, construtora e incorporadora que pretende erigir empreendimento imobiliário no local, com o atraso no cronograma de obras do empreendimento, tendo a decisão que deferiu o pedido liminar sido fundamentada pela “... efetiva e OBJETIVA necessidade da urgência no cumprimento da liminar, diante dos prejuízos advindos com os cronogramas da autora com as obras e projetos já aprovados, o que autorizam a distribuição do mandado para o cumprimento durante a pandemia.”.

Ainda exemplificando, para demonstrar o poder das provas nas ações possessórias, traz-se outro caso semelhante (processo nº 1006083-08.2020.8.26.0004) no qual, em sede de Agravo de Instrumento (2149141-64.2020.8.26.0000), fora mantida a liminar deferida sob os seguintes argumentos: “Sustenta o recorrente que a decisão foi omissa quanto às razões do recurso (a situação extraordinária decorrente da pandemia e o risco do cumprimento da ordem aos envolvidos). Em que pese a argumentação do embargante, a concessão de efeito suspensivo foi indeferida ante a ausência dos requisitos autorizadores, notadamente da probabilidade do direito. Com efeito, nos termos da decisão agravada, é incontroverso o decurso do prazo para desocupação do imóvel, conforme se verifica da cláusula 1.1 do contrato de comodato celebrado entre as partes. Assim, em análise perfunctória, as alegações do embargante (onerosidade excessiva do cumprimento do contrato e risco aos envolvidos) não têm o condão autorizar a medida excepcional requerida, mesmo porque, até onde consta, trata-se de estabelecimento comercial no qual funciona estacionamento de automóveis.

Inobstante os efeitos da pandemia terem sido utilizados como fundamentação para reforma da decisão liminar de retomada do imóvel, no cotejo das provas e do direito, analisando o caso concreto com profundidade e singularidade, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, negou provimento ao recurso interposto.

Nota-se, então, que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo — e, também, dos os Tribunais de Justiça dos demais Estados —, vem atentando-se à prova produzida nos autos para analisar a possibilidade, ou não, de cumprimento de medidas liminares em ações possessórias, o que é de extrema relevância para que não saiam os proprietários prejudicados.

No caso específico acima exposto, constata-se a relevância e importância de existir, nas relações de comodato/locação, instrumento contratual sólido e bem formatado, que viabiliza, no momento de eventual e futuro enfrentamento judicial, decisões liminares que atendam as necessidades do proprietário.

Ainda que já haja, em diversos Estados, flexibilização das medidas de isolamento social, não se sabe ao certo quando as mesmas serão 100% revogadas, razão pela qual não se pode aguardar até o fim da pandemia para que os proprietários retomem a posse de seus imóveis, sob pena de danos irreparáveis ou de difícil reparação.

A equipe do Eichenberg & Lobato Advogados Associados está à disposição para esclarecer quaisquer dúvidas e auxiliar nas medidas necessárias.

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