Recentemente o Superior Tribunal de Justiça afetou três recursos especiais para julgamento sob a sistemática dos recursos repetitivos. Se trata do Tema Repetitivo n.º 1.158, o qual visa “definir se há responsabilidade tributária solidária e legitimidade passiva do credor fiduciário na execução fiscal em que se cobra IPTU de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária”. Foram suspensos todos os recursos interpostos ao STJ sobre a mesma matéria. O Ministério Público Federal já opinou pelo reconhecimento da responsabilidade tributária do credor fiduciário.
O tema em comento é de extrema relevância, principalmente, para o sistema de financiamento imobiliário (SFI) e com potencial para afetar a economia do nosso país.
A alienação fiduciária de imóveis é modalidade de negócio jurídico que não vislumbra a transmissão definitiva da propriedade do bem, pois tem a finalidade de constituir garantia para recuperação do crédito concedido ao adquirente do imóvel.
A existência desse gravame no bem não permite, tão somente, que as taxas de financiamento bancário sejam mais atrativas, como é ele a base de todo o Sistema de Financiamento Imobiliário, sendo em muitos casos a exigência para viabilizar a concessão dos financiamentos.
Imputar ao credor fiduciário a responsabilidade solidária pelo pagamento de IPTU gera uma grande insegurança jurídica e acrescenta um empecilho para concretização dos negócios jurídicos imobiliários sob essa modalidade.
A pretensão Fazendária afronta o disposto no art. 27, parágrafo 8º da Lei n.º 9.514/97, a qual regulamenta a alienação fiduciária de coisa imóvel, eis que a legislação prevê que o fiduciante responde pelo “pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”. Isto é, a própria lei reconhece que o credor fiduciário não é responsável pelos tributos, principalmente antes da execução da garantia.
A pretensão de responsabilizar o credor fiduciário, antes da execução da garantia, pelos tributos incidentes no imóvel, além de ser estritamente contrária ao texto de lei, gera insegurança jurídica, tendo, inclusive, potencial para inviabilizar a manutenção de todo o Sistema Financeiro Imobiliário. Isto, pois, o aumento do risco no negócio para o credor fiduciário fará, necessariamente, com que as taxas praticadas nessa modalidade jurídica sejam elevadas para garantir maior estabilidade ao negócio, justamente para quem concederá o crédito. É plenamente possível que em alguns casos não seja concedido o financiamento imobiliário em face do risco ampliado que recairá sobre essa modalidade jurídica.
Desta feita, tem-se que a pretensão Fazendária não causará apenas prejuízos aos credores fiduciários que não são proprietários plenos dos imóveis, mas poderá reduzir o acesso ao crédito imobiliário para a população brasileira, em face do aumento de risco a incidir no negócio. O resultado menos desejado que teremos com a consolidação deste entendimento pelo Superior Tribunal de Justiça é a provável desaceleração do setor imobiliário, acarretando sérias consequências para toda a economia do nosso país.
Lisie Neves Schreinert