Em 1º de janeiro de 2023 entra em vigor a Resolução do Conselho Monetário Nacional (“CMN”) nº 5.055, de 15 de dezembro de 2022 (“Resolução nº 5.055”), a qual altera a dinâmica do financiamento imobiliário para a produção de imóveis, incluindo 3 (três) importantes dispositivos (artigos 7º-A, 7º-B e 7º-C) na Resolução do CMN nº 4.676, de 31 de julho de 2018 (“Resolução nº 4.676”).
Nesse artigo abordaremos cada uma dessas inovações, e seu impacto sobre as condições gerais e os critérios para contratação de financiamento imobiliário entre as instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e os incorporadores e construtores, os planos empresários.
As duas primeiras alterações (artigos 7º-A e 7º-B) visam aperfeiçoar os mecanismos de controle da garantia relacionada aos direitos creditórios, na medida em que, respectivamente, trata sobre as regras de registros de recebíveis dados em garantia no processo de financiamento à produção e estabelece os requisitos mínimos que devem constar no instrumento que formaliza tal garantia, conforme veremos abaixo.
O artigo 7º da Resolução nº 4.676 fixa as garantias que poderão ser outorgadas no âmbito das operações de financiamento imobiliário destinadas à aquisição, à construção ou à produção de imóveis, permitindo, nos termos dos incisos V, VI e VII, a possibilidade da garantia por meio de cessão fiduciária ou caução de direitos creditórios. Nos termos do novo artigo 7º-A da Resolução nº 5.055, nas operações de financiamento para produção de imóveis, os direitos creditórios recebidos em garantia pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil deverão ser registrados em sistema de registro operado por entidade registradora de ativos financeiros. Adicionalmente, os recursos relativos ao financiamento apenas serão liberados após o registro acima mencionado.
Ainda, na hipótese de constituição dessa modalidade de garantia, o instrumento que a constituir deverá cumprir os requisitos incluídos pela nova resolução (Artigo 7º-B). Dentre os diversos requisitos, ressaltamos que o instrumento deverá especificar claramente quais são os direitos creditórios dados em garantia, e se já foram (direitos creditórios decorrentes de contratos de compra e venda e de promessa de compra e venda das unidades autônomas dos empreendimentos imobiliários) ou não constituídos (fluxos esperados das unidades ainda não negociadas, de existência futura). Além disso, o devedor do financiamento deverá notificar todos os compradores e promitentes compradores das unidades imobiliárias, informando sobre a constituição da garantia, qual o agente financeiro responsável pelo financiamento, e outras informações relevantes.
Por fim, a principal inovação para o setor, que em uma primeira análise pode ser vista simplesmente como uma limitação, mas claramente incluída com o objetivo de dar segurança à operação, reduzindo o risco de disponibilização de crédito para produção de imóveis, mediante uma melhor gestão do processo de governança da incorporação imobiliária, é que o financiamento apenas poderá ser contratado quando o empreendimento estiver submetido ao regime de afetação previsto no artigo 31-A e seguintes da Lei nº 4.951 de 16 de dezembro de 1964 (Artigo 7º-C).
Assim, ainda que algumas operações de incorporação já possuam o regime de afetação registrado, a sua constituição não era uma regra para fins de obtenção de financiamento para produção. Entretanto, a partir do momento em que tal previsão passar a ser aplicável (conforme previsto no parágrafo abaixo), todas as operações de financiamento para produção de imóveis deverão obrigatoriamente contar com a constituição e registro de patrimônio de afetação destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes, segregando os bens que servirão para a conclusão do empreendimento, daqueles da incorporadora.
As disposições dos arts. 7º-A, 7º-B e 7º-C serão aplicáveis às operações de financiamento para produção de imóveis contratadas a partir de 120 (cento e vinte) dias após a data da primeira autorização concedida pelo Banco Central para o exercício da atividade de registro de recebíveis imobiliários, diante da inexistência de instituição autorizada a recepcionar os registros imobiliários, haja vista que o exercício da atividade de registro de recebíveis imobiliários depende de autorização específica do Banco Central, cujo processo somente terá início a partir da edição de regulamento disciplinando os requisitos para exercício dessa atividade, sendo que tal regulamento ainda não foi concluído.
Felipe Costa Holanda
Mariana Trica
Theo Keiserman de Abreu