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A reforma tributária e as operações imobiliárias

No último dia 21.07.2020, o Governo Federal apresentou ao Congresso Nacional uma proposta de reforma tributária, que trata da criação da Contribuição Social sobre Operações com Bens e Serviços – CBS. Segundo o Projeto de Lei nº 3.887/2020, a CBS substituirá a atual Contribuição Social para o Financiamento da Seguridade Social – COFINS e a Contribuição ao Programa de Integração Social – PIS.

No mercado imobiliário, a COFINS e o PIS em regra são recolhidos pelas incorporadoras enquanto insertos no Regime Especial de Tributação – RET, instituído pela Lei nº 10.931/2004 e aplicável para as incorporações imobiliárias submetidas ao patrimônio de afetação. No RET, a receita bruta mensal recebida com a venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação está sujeita à alíquota unificada de 4% (quatro por cento).[1] A COFINS representa 1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por cento) do total, enquanto o PIS corresponde a 0,37% (trinta e sete centésimos por cento). O restante está dividido entre o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica – IRPJ (1,26%) e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (0,66%).


Segundo o projeto de lei de reforma tributária, o RET é mantido. Porém, a alíquota unificada é elevada dos atuais 4% (quatro por cento) para 4,12% (quatro inteiros e doze por cento), como determinado pelo art. 100 do texto proposto, que altera as disposições do RET constantes da Lei nº 10.931/2004. A CBS substituirá a COFINS e o PIS, passando a representar 2,20% (dois inteiros e vinte centésimos por cento). As parcelas correspondentes ao IRPJ (1,26%) e a CSLL (0,66%) são mantidas.


Dentro da significativa elevação da carga tributária para o setor de serviços em geral, o aumento percentual em 3% (três por cento) na alíquota do RET (de 4% para 4,12%), constante da proposta de reforma tributária, não é tão expressivo. Porém, há outros reflexos no PL 3.887/2020, que devem gerar impactos bem mais relevantes para o setor imobiliário.


É certo que a proposta concede isenção da CBS na receita da venda de imóveis residenciais, novos ou usados, em favor de pessoas físicas. Essa isenção não se aplica se a receita da venda estiver sujeita ao RET, quando a CBS incidirá, como visto, segundo a alíquota especial de 2,20% (dois inteiros e vinte centésimos por cento), inserida na alíquota unificada de 4,12% (quatro inteiros e doze centésimos por cento). O regramento do benefício consta do inciso IV do art. 22 do PL 3.887/2020.[2]


Tratando-se de uma isenção, é inerente a sua interpretação restritiva, por se tratar de norma de exceção.[3] Assim, todas as vendas de imóveis não residenciais e todas as vendas em favor de pessoas jurídicas (sejam relativas a imóveis residenciais ou não residenciais), cujas receitas não estejam submetidas ao RET, serão tributadas pela CBS, à alíquota geral de 12% (doze por cento).


O atual regime cumulativo de COFINS e PIS, com apuração sobre a receita bruta segundo às alíquotas de 3% (três por cento) e 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento), respectivamente, deixará de existir, conforme a proposta do governo federal. Empresas dedicadas a operações imobiliárias, não incorporadoras (como as holdings imobiliárias e as loteadoras), que atualmente operam no regime de lucro presumido, com carga tributária oscilando entre 5,93% (cinco inteiros e noventa e três por cento) e 6,73% (seis inteiros e setenta e três por cento) da receita bruta, estarão sujeitas à tributação segundo a alíquota geral da nova CBS (12%), toda vez que auferirem receitas com imóveis não residenciais, ou com vendas a pessoas jurídicas. Além da CBS, ainda incidirão o IRPJ, no lucro presumido (carga de 1,2% a 2%), e a CSLL, também no lucro presumido (carga de 1,08%). Está-se falando de uma nova carga tributária total (CBS, IRPJ e CSLL) entre 14,28% (catorze inteiros e vinte e oito centésimos por cento) e 15,08% (quinze inteiros e oito centésimos por cento) da receita bruta. Trata-se de uma majoração superior a 200% (duzentos por cento), em comparação com o panorama atual.


O projeto de lei da CBS assegura o amplo direito ao crédito, quanto à contribuição incidente em operações anteriores, devidamente destacada no documento de aquisição de bens ou serviços (art. 9º). Porém, o creditamento da CBS será de pouca serventia a holdings imobiliárias ou a loteadoras. Não há créditos na aquisição de bens imóveis de pessoas físicas, dado que essas últimas não estão sujeitas, nas vendas de seus bens, à tributação pela CBS, salvo na hipótese, excepcional por definição, de equiparação à pessoa jurídica.


Tratando-se de aquisições de imóveis junto a pessoas jurídicas, na normalidade dos casos, quando a adquirente for uma holding, está-se diante da compra de unidades imobiliárias vendidas por incorporadoras, com patrimônio de afetação instituído e tributação pelo RET. Nessas operações, o crédito de CBS, assegurado à holding compradora, será limitado à aplicação da alíquota de 2,20% (dois inteiros e vinte centésimos por cento), inserida no próprio RET da incorporadora, sobre o preço do bem adquirido. Ou seja, o creditamento, na holding, quando da aquisição de unidades junto a pessoas jurídicas (incorporadoras), será registrado em montante inúmeras vezes inferior ao débito nas vendas, esse último apurado segundo a alíquota geral da CBS, de 12% (doze por cento). A distorção é flagrante.


À evidência, o cenário descrito, para operações não abrangidas pela isenção da CBS e não inseridas no RET, é desolador e mesmo impraticável. Espera-se que ajustes sejam promovidos na tramitação do PL 3.887/2020, dentro do Congresso Nacional, afastando-se uma majoração tipicamente confiscatória dos tributos federais incidentes no segmento imobiliário.


A equipe do Eichenberg & Lobato Advogados Associados está apta para dirimir quaisquer questões e auxiliar nas medidas necessárias.

EDMUNDO EICHENBERG

[1] Com exceção dos projetos de incorporação de imóveis de interesse social no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, com construções registradas até 31.12.2018, tributadas à alíquota unificada de 1% (um por cento). [2] Art. 22. São isentas da CBS as receitas decorrentes: [...] IV - da venda de imóvel residencial novo ou usado para pessoa natural, desde que tais receitas não estejam incluídas no regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias de que trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004; [3] Inciso II do art. 111 do Código Tributário Nacional.

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