O Código de Defesa do Consumidor não se aplica para fins de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, devidamente registrado em cartório e com cláusula de alienação fiduciária em garantia. Esse foi o entendimento definido pelo STJ ao julgar o Tema Repetitivo n.º 1095, em acordão publicado em 19/12/2022[1].
Por unanimidade, os membros da Segunda Seção concluíram que a resolução desses contratos deverá observar a forma prevista na Lei Federal nº 9.514/97 (a “Lei de Alienação Fiduciária”), por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
A decisão é relevante na medida em que fortalece a higidez da alienação fiduciária e, espera-se, contribuirá para mitigar as discussões pretendidas por adquirentes de imóveis, que recorriam (e recorrem) à justiça pretendendo a restituição de parte das quantias pagas, como se fosse a resolução de uma promessa de compra e venda – ignorando as particularidades do rito de excussão da garantia de alienação fiduciária, previsto na Lei nº 9.514/97.
Inobstante o avanço promovido pela decisão supracitada, acreditamos que o judiciário ainda será demandado a apreciar discussões sobre o tema, mas sob um prisma mais específico: se o mesmo entendimento aplica-se também a contratos de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária que não tenham sido registrados na respectiva matrícula. Tal ressalva inclusive foi manifestada pelo Ministro Marco Buzzi, ao relatar o acórdão supracitado:
“Nesse sentido, no que se refere ao afastamento das normas do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária, há que se averiguar a presença de requisitos próprios da lei especial (Lei nº 9.514/97), a saber, o registro do contrato no cartório de registro de imóveis, o inadimplemento do devedor e a constituição em mora.
Aos demais casos, em que não verificadas tais circunstâncias, inaplicável a tese vinculante ora proposta, nada impedindo que, amadurecido o debate em torno da interpretação extensiva do conceito de inadimplemento, possa haver revisão dos limites do presente julgado.” (grifo nosso)
Embora já tenha sido instado a se manifestar sobre a questão em diversas oportunidades, não vemos um consenso no STJ. A 3ª Turma da Corte possui julgados que adotam a posição de ser necessário o registro do pacto adjeto de alienação, sob pena de a relação existente entre as contratantes permanecer sendo uma relação de direito pessoal (REsp n. 1.976.082/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 12/8/2022; REsp n. 1.835.598/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/2/2021, DJe de 17/2/2021.).
Já na 4ª há decisões em sentido oposto, de que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária na serventia registral para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência teria apenas o intuito de dar ciência a terceiros (AgInt no AREsp n. 1.689.082/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020; AgInt nos EDcl no AREsp n. 206.250/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/4/2017, DJe de 18/4/2017). No nosso entender, este seria o entendimento, data vênia, mais correto e que deveria prevalecer.
A equipe do Consultivo do Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados está à disposição para tratar do tema e abordar outros detalhes que lhe são correlatos.
Pedro Villeroy
[1] (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.)