A importância da due diligence diante de bens tombados

A realização de empreendimentos imobiliários exige uma série de diligências prévias, voltadas à análise da viabilidade do negócio pretendido. Entre essas providências, destaca-se a análise pormenorizada da matrícula do imóvel a ser adquirido, etapa essencial para o desenvolvimento seguro do empreendimento.

Essa análise é geralmente concretizada por meio de uma due diligence ou opinião legal, instrumento técnico que examina passivos (débitos), peculiaridades e riscos relacionados ao imóvel, aos atuais e anteriores proprietários, bem como às eventuais pessoas jurídicas a eles vinculadas. O objetivo é fornecer ao adquirente uma base segura para a tomada de decisão, permitindo-lhe avaliar com clareza os riscos envolvidos na aquisição.

Para ilustrar a importância dessa análise, destacamos um caso recente assessorado pelo nosso escritório, envolvendo as especificidades de imóveis tombados ou situados nas proximidades de bens tombados.

O tombamento é um ato administrativo por meio do qual o Poder Público declara o valor histórico, artístico, paisagístico, turístico, cultural ou científico de determinado bem [1], impondo-lhe um regime jurídico de preservação. Fundamenta-se na função social da propriedade, prevista no ordenamento jurídico brasileiro.

No caso em questão, o imóvel localizava-se em Florianópolis/SC, a menos de 100 metros de um bem tombado. Essa circunstância atraiu a incidência de normas específicas, como a obrigatoriedade de estudo prévio de impacto de vizinhança e a vedação à realização de obras que comprometam a visibilidade do bem tombado.

Importante destacar que os efeitos do tombamento não se limitam ao imóvel diretamente atingido, estendendo-se aos imóveis vizinhos. Nos termos do artigo 18 do Decreto-Lei Federal nº 25/1937, tais imóveis não poderão realizar construções que impeçam ou reduzam a visibilidade do bem tombado sem a autorização prévia do Serviço do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (SPHAN).

No âmbito local, a Lei Municipal nº 1.202/1974, que dispõe sobre a proteção do patrimônio histórico, artístico e natural em Florianópolis, estabelece em seu artigo 19 que obras de qualquer natureza que afetem a visibilidade de bens tombados nas suas vizinhanças exigem autorização prévia do SPHAN, sob pena de demolição às expensas do proprietário.

Com o intuito de garantir transparência e acesso à informação, os entes públicos disponibilizam listas atualizadas de bens tombados nas esferas federal, estadual e municipal, em conformidade com o artigo 5º da mencionada lei municipal.

O reconhecimento do valor histórico e cultural de um imóvel implica, na prática, a limitação à liberdade construtiva, podendo haver restrições quanto à altura das edificações, ao uso permitido e ao estilo arquitetônico. A inobservância dessas restrições, como no caso analisado, pode ensejar medidas severas, como a demolição da obra.

Diante disso, o  Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados reforça a importância da realização de uma due diligence completa, com especial atenção à consulta aos cadastros de bens tombados disponibilizados pelos órgãos competentes. Essa diligência é essencial para verificar se o imóvel objeto da negociação encontra-se tombado ou inserido em zona de preservação, permitindo a identificação de eventuais restrições construtivas que possam inviabilizar o projeto imobiliário pretendido.

Mariana D. Mattos Moreira

Natália dos Santos Borba

[1] MEIRELLES, Hely Lopes. Direito administrativo. 35. ed. São Paulo: Malheiros, 2009. p. 582