Dentre as hipóteses de denúncia da locação de imóvel urbano previstas na Lei nº 8.245/91, merece especial atenção a possibilidade de retomada do Imóvel pelo seu adquirente, conforme estabelecida no artigo 8º do referido dispositivo legal.
Trata-se de possibilidade, muitas vezes ignorada em contratos de locação residenciais e mesmo comerciais de menor valor, mas que tem o potencial de encerrar um contrato de locação, contra a vontade do locatário, mesmo que tal contrato esteja em vigor por prazo determinado e o locatário esteja adimplente.
O direito do adquirente de retomar o imóvel locado para si se sobrepõe àquele do locatário, de fazer valer o seu contrato de locação, exceto na hipótese de que, cumulativamente, sejam verificadas três condições: (i) que a locação esteja em vigor por prazo determinado; (ii) que o contrato possua cláusula de vigência em caso de alienação; e (iii) que o contrato esteja averbado na matrícula do Imóvel, tudo nos termos do artigo 8º da Lei nº 8.245/91.
Em relação à última condição enumerada, vale dizer que, embora a Lei nº 8.245/91 fale em averbação do contrato de locação na matrícula do Imóvel, a Lei de Registros Públicos (6.015/73) prevê em seu artigo 167, I, item 3, que os contratos de locação que contiverem cláusula de vigência em caso de alienação, devem ser registrados e não averbados, e esse tem sido o entendimento majoritariamente adotado pelos registradores.[1]
Analisemos, assim, de forma mais detalhada, cada um dos requisitos necessários para que o locatário possa obrigar o adquirente a cumprir o contrato de locação firmado com o anterior proprietário do Imóvel[2]:
Que o contrato esteja em vigor por prazo determinado, nada mais natural, uma vez que a locação por prazo indeterminado já permitiria ao locador original a denúncia vazia, com prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação, nos termos do §2º do Art. 46, para o caso de locação residencial com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, ou no caso do Art. 57, para os casos de locação não residencial.
Cláusula de vigência em caso de alienação: tal cláusula consiste em disposição contratual ajustada entre locador e locatário no ato da locação, na qual o locador reconhece que, mesmo na hipótese de alienação do Imóvel, o adquirente deverá cumprir o contrato de locação ora firmado. Contudo, a mera existência de cláusula contratual entre Locador e Locatário, de vigência da locação na hipótese de alienação, não poderia obrigar o adquirente do imóvel que dela não tiver conhecimento. Por essa razão, o terceiro requisito consiste justamente na exigência de que, para que o contrato de locação (por prazo determinado e com cláusula de vigência na hipótese de alienação) tenha de ser cumprido pelo adquirente, tal contrato deverá ter sido tornado público antes da alienação. Publicidade esta que se aperfeiçoa exatamente com o registro do contrato de locação na matrícula do Imóvel.
Registro do contrato, é a de tornar pública a existência da cláusula de vigência a eventuais adquirentes, argumenta-se que a ciência inequívoca do adquirente de imóvel da existência de contrato de locação - por prazo determinado e com cláusula de vigência - supriria a necessidade de seu registro. Nesse sentido, decisão do STJ na qual reconheceu se o direito do locatário a permanecer no Imóvel, embora o contrato de locação não estivesse registrado na matrícula, em razão de ter constado no contrato de aquisição ciência expressa da locação e a obrigação do adquirente de cumpri-lo.[3] No entanto, em decisão mais recente da mesma corte, a ciência inequívoca não foi considerada suficiente, em caso análogo, no qual, embora tenha constado no contrato de aquisição de shopping center a sub-rogação do adquirente em diversos contratos de locação, deixou de constar a existência de cláusula de vigência, entendendo-se que, em razão da ausência de registro, a cláusula de vigência não poderia ser oposta ao adquirente.[4]
Cumpridos assim a totalidade dos requisitos acima elencados, não poderá o adquirente promover a denúncia vazia da locação, passando então a ocupar a posição de locador anteriormente ocupada pelo alienante e sub-rogando-se nos seus direitos e obrigações.
Também deixará de poder exercer o direito à denúncia da locação nos termos do Art. 8º da Lei nº 8.245/91, aquele adquirente que não apresentar a referida denúncia no prazo de até 90 (noventa) dias contados, mesmo que a locação em questão não cumpra um ou mais dos requisitos acima listados.
Assim, embora a regra geral das locações de imóveis urbanos, prevista no Art. 4º da Lei nº 8.245/91, seja a de que o locador é obrigado a cumprir o contrato até o término de sua vigência, e que apenas o locatário poderá devolver o Imóvel antecipadamente, pagando a multa contratualmente estabelecida, há de se considerar sempre que o adquirente do Imóvel não se confunde com o locador, e que somente ficará obrigado a cumprir o contrato de locação se forem cumpridos os requisitos legais aqui discutidos.
Theo Cecchi
Theodoro Focaccia Saibro
[1] item 9, seção II, Capítulo XX das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais, da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo [2] Ou com aquele que prometeu sua alienação, nos termos do §1º do art. 8º da Lei 8.245/91. [3] REsp 1269476 SP 2011/0121956-3; [4] REsp 1669612