Uma relação contratual, precipuamente, é um acordo de vontades entre as partes, que se deve pautar pela boa-fé. Aliás, é o próprio texto da Lei que afirma que a boa-fé deve nortear até mesmo a fase pré-contratual.
Pois bem. A confiança é justamente uma derivação do princípio da boa-fé, funcionando para os contratos em geral, como a afecctio societatis para uma sociedade empresarial. É o elemento subjetivo dos contratos, a intenção dos contratantes, a disposição da pessoa física ou jurídica de participar de um contrato e nele permanecer, aceitando suas regras.
E esse elemento assume especial relevância nos contratos de locação comercial por prazo determinado, que autorizam a renovação compulsória como forma de proteção do fundo de comércio do locatário. Ou seja, a despeito da eventual inexistência de elemento subjetivo do locador, exsurge do texto da Lei, em preenchidos determinados requisitos, um direito ao locatário de permanecer vinculado àquele contrato.
Mas e quando reiteradamente o locatário descumpre as regras pactuadas? Seja por inadimplência do valor ajustado ou mesmo desvirtuamento do objeto da locação, utilização de área maior do que a locada, descumprimento de normas condominiais e regimentais. Os reiterados descumprimentos contratuais do locatário podem provocar a quebra de confiança do locador e, consequentemente, legitimar sua pretensão de rescisão contratual.
Já disse Humberto Theodoro Júnior (1999) que, “ao contrário dos direitos reais, que tendem à perpetuidade, os direitos obrigacionais gerados pelo contrato caracterizam-se pela temporalidade. Não há contrato eterno. O vínculo contratual é, por natureza, passageiro e deve desaparecer, naturalmente, tão logo o devedor cumpra a prestação prometida ao credor”.
Nesse contexto é que se constrói a tese jurídica no sentido de que o locador não pode ficar atrelado ao locatário ad aeternum se já houve quebra de confiança e não há mais elemento subjetivo no locador que o mantenha interessado na continuidade do contrato.
Importante dizer que a Lei de Locações autoriza, mesmo após o ingresso de uma ação de despejo por falta de pagamento, que o locatário emende sua mora e, assim, evite a rescisão do contrato e o despejo compulsório. Ou seja, mesmo depois do locador esgotar os meios extrajudiciais de cobrança, mesmo depois do locador ingressar com uma demanda judicial, a legislação autoriza ao locatário a purga da mora com o pagamento de todos os débitos inadimplidos.
Novamente, a intenção do legislador é a proteção e a conservação das relações contratuais, que também encontra eco no Código Civil e mesmo no Código de Defesa do Consumidor. Em se tratando de relações locatícias --- comerciais ou não --- essa proteção legislativa aos contratos culminou em verdadeiro abuso praticado pelos locatários, que reiteradas vezes se quedavam inadimplentes, apenas pagando seus débitos já no bojo de demanda judicial de despejo.
Ou seja, criavam uma situação extremamente problemática para o locador, que não mais confiava no cumprimento das obrigações contratadas a seu tempo e modo. Então, a partir da alteração legislativa ocorrida em 2009, esse direito de purga da mora passou a ser limitado a uma possibilidade a cada 24 meses, na intenção de conter o uso abusivo desta possibilidade legal.
O que vemos, então, é a coexistência de dois princípios jurídicos: o princípio da boa-fé e da confiança como elemento subjetivo necessário à formação e manutenção dos contratos e o princípio da conservação dos contratos dispensando certa proteção ao inadimplente em prol da manutenção da relação.
E é do cotejo desses princípios que se extrai a boa-fé como limitador ao princípio da conservação dos contratos. Afinal, a quebra de confiança provocada, como nos exemplos acima, a partir de conduta reiterada do locatário no descumprimento de normas condominiais ou mau uso do imóvel locado ou desrespeito à destinação da locação podem conduzir legitimamente à rescisão do contrato e ao despejo.
Normalmente, os contratos de locação possuem encargos moratórios específicos para descumprimentos reputados como de menor potencial, como poderia ser a desatenção às normas condominiais ou mesmo à destinação da locação. Entretanto, o caráter reiterado de tais práticas pode ensejar a mais drásticas das medidas, que é justamente o encerramento da locação por culpa do locatário.
Recentemente, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, no julgamento de Agravo de Instrumento manejado pelo locatário, negou provimento ao recurso, acolhendo as pretensões do locador e mantendo a decisão que liminarmente havia deferido o despejo, em razão do reconhecimento de uma série de reiteradas práticas de descumprimento do contrato e das normas condominiais.
Nessa oportunidade, textualmente os Eminentes Desembargadores destacaram que é “imperioso relembrar que não é crível compelir o locador a dar continuidade à relação locatícia, o qual vem apontando, de forma veemente, para a relação insustentável entre as partes, com intensa litigiosidade”.
Ou seja, o Judiciário já vem ponderando e mitigando o princípio da conservação dos contratos, que decorre de diversas disposições legislativas, em atenção ao elemento subjetivo da confiança como necessário e essencial à manutenção dessas relações.
Evidentemente que esse tipo de análise, a partir de elementos subjetivos, sempre exige maior detalhamento probatório e efetividade na apresentação dos fatos, para demonstrar ao Poder Judiciário que, efetivamente, houve quebra da confiança e que tal se tornou insustentável, como bem destacou o TJRS no excerto acima referido.
O Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados possui expertise para atuação na área, tal como o fez na defesa do locador no caso acima destacado, estando à disposição para analisar a situação específica de cada cliente e propor a solução que melhor se adeque a cada caso.
Daiana Mendes Mallmann