Os contratos de locação de lojas em shopping centers, muito embora sejam caracterizados por sua atipicidade, devem observar as disposições procedimentais previstas na Lei 8.245/1991, tal como prevê o seu artigo 54. Deste modo, é incontroverso que além dos documentos comuns a este tipo de contratação, tais como contrato atípico de locação, regimento interno, normas gerais e associação de lojistas, esta ainda deve se submeter ao teor das disposições da referida lei.
Recentemente, em sede de recurso, foi aventado ao Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJ/PR), pedido de indeferimento de ação que pleiteava a prestação de contas de despesas cobradas de locatário de loja em shopping center. Dito recurso, interposto pelo shopping center, referia ser extinto o direito de o locatário exigir-lhe a prestação de contas, mencionando decadência do prazo previsto no parágrafo 2º, do artigo 54 da Lei 8.245/1991, vejamos o dispositivo:
Art. 54.
§ 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.
Brevemente, aclaramos que a decadência se trata da extinção do direito material, em função do término de prazo estabelecido em lei, cumulada com a ausência do exercício deste direito no decorrer de seu o prazo. Neste sentido, o TJ/PR indeferiu o recurso do shopping center, justificando não se enquadrar, o prazo de 60 dias referido no parágrafo 2º do artigo 54 da Lei 8.245/1991, como decadencial do direito de o lojista exigir do locador a prestação de contas das despesas cobradas, mas sim prazo mínimo de intervalo entre um pedido de prestação de contas e outro.
O TJ/PR enquadrou, ainda, o direito de exigir prestação de contas das despesas cobradas do lojista em shopping center na modalidade do prazo prescricional geral, o qual está previsto no artigo 205 do Código Civil de 2002 e perdura por 10 anos, uma vez que a lei não estabelece prazo menor para o exercício deste direito. Em sede de recurso especial, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, acordou em não reformar a decisão do TJ/PR.
Verifica-se que a relatora, Ministra Nancy Andrighi, refere em seu voto, que o prazo de 60 dias se trata de prazo extrajudicial que atende a razoabilidade de tempo entre um pedido de prestação de contas e outro, dada a complexidade da relação de locação em shopping center, pelo que este não inviabiliza o ajuizamento de ação de exigir contas do locador. Desta forma, não há o que se falar em prazo decadencial acerca dos 60 dias previstos no parágrafo 2º do artigo 54 da Lei 8.245/1991, uma vez que é pacífico na jurisprudência que o exercício do direito do locatário exigir contas do locador possui prazo prescricional de 10 anos.
Alerta-se, portanto, a necessidade de o locador salvaguardar os orçamentos e comprovantes dos gastos dos valores percebidos a título de encargos da locação enquanto esta perdurar ou por, pelo menos, 10 anos, prazo o qual se decorrido, a pretensão do locatário de exigir contas prescreverá. Importante, ainda, que os locadores estejam preparados para atenderem eventuais pedidos de prestação de contas realizados por seus locatários, os quais deverão respeitar o intervalo mínimo de 60 dias entre um pedido e outro.
Willian Cassenoti de Campos