O fluxo de pagamentos de promessas de compra e venda de imóveis na planta, geralmente, é realizado através de parcelas mensais, eventuais reforços e, com a conclusão física da obra e expedição do habite-se, uma parcela final — costumeiramente denominada parcela chaves — de valor substancial e que, muitas vezes, é quitada através da contratação de financiamento bancário.
A contratação do financiamento bancário para fins de aquisição imobiliária depende do preenchimento de inúmeros requisitos que devem ser atendidos tanto pelo promitente comprador, quanto pela promitente vendedora, como apresentação de certidões fiscais, certidões narratórias (de objeto e pé) de ações judiciais, comprovantes de renda demonstrando a capacidade econômica para contratação, etc.
Afora inúmeras informações necessárias à contratação, há, ainda, a análise para aprovação dos documentos apresentados pelas partes contratantes pela instituição financeira, circunstância que demanda tempo e, por vezes, a necessidade de apresentação de documentos complementares ou reapresentação de documentos com prazo de validade eventualmente vencidos ao longo do processo.
Com efeito, sendo a contratação do financiamento uma opção do adquirente, ou seja, uma alternativa que ele dispõe e elege para pagamento da parcela chaves à vista, seria lógico entender que o ônus do tempo para contratação do mesmo — ou seja, todas as consequências decorrentes do tempo de tramitação e aprovação do financiamento — deveriam, necessariamente, ser suportados pelo promitente comprador até a quitação do preço e imissão na posse do imóvel.
Ou seja, se a imissão na posse da unidade pronta e acabada, apta ao recebimento e uso, ocorrer tardiamente em razão do tempo para contratação do financiamento imobiliário, os ônus decorrentes deste tempo — tais como impostos, condomínio, taxas, correções do preço e outros — deveriam ser suportados com exclusividade pelo promitente comprador.
Entretanto, a jurisprudência vinha entendendo, por majoritário posicionamento, que a responsabilidade pelo pagamento das taxas vinculadas ao imóvel (condominiais e IPTU, por exemplo) seria da Incorporadora até a efetiva entrega das chaves e imissão do promitente comprador na posse do imóvel, independentemente das questões específicas do caso concreto.
Da mesma forma, o Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência que chancela esse posicionamento, no sentido de reconhecer a responsabilidade pelo pagamento das taxas incidentes sobre o imóvel é daquele que detém a posse do imóvel, pois é ele que exercita as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa.
No azo, cita-se, aqui, o entendimento fixado por ocasião do julgamento do recurso repetitivo do tema 886 do Superior Tribunal de Justiça, o qual afirma que: "o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação".
Veja-se, então, que no cenário atual o ônus do tempo para contratação do financiamento estaria sendo atribuído à promitente vendedora e não ao promitente comprador que, no final das contas, foi quem optou pelo pagamento da parcela chaves através da contratação de financiamento bancário.
Acontece que há recentes decisões que indicam a probabilidade de alteração – a nosso ver correta - no posicionamento, especificamente, naqueles casos em que a imissão da posse não ocorre por exclusiva responsabilidade do adquirente, no que se entende estar incluído o lapso temporal necessário à contratação do financiamento imobiliário.
Por hodierna decisão, o Colégio Recursal do Tribunal de Justiça de São Paulo, acolheu essa tese e afastou a responsabilidade da promitente vendedora pelo pagamento das taxas condominiais, posto que a imissão na posse não restou efetivada exclusivamente por culpa do adquirente. Senão veja-se a ementa do julgamento:
Consumidor. Imóvel na planta. Despesas Condominiais. Entrega da chave. Os precedentes do C. STJ acerca da exigibilidade da taxa de condomínio surgir com a entrega das chaves pressupõe a quitação por parte do comprador. Inadimplente o comprador, e estando disponível o imóvel à imissão, a mora é exclusiva daquele, respondendo pelos ônus decorrentes, inclusive as despesas condominiais. Recurso provido. (Recurso Inominado 1012811-63.2019.8.26.0016. 7ª turma Cível do Colégio Recursal Central da Capital. Juiz Relator Daniel Ovalle da Silva Souza. DJe 12/3/21).
Abaixo cita-se, por oportuno, outras recentes decisões que afastaram a responsabilidade das incorporadoras, promitentes vendedoras, em casos análogos:
APELAÇÃO. Compra e venda de bem imóvel. Pedido dos adquirentes do bem pela condenação dos vendedores em multa contratual, danos materiais e morais. Sentença de improcedência. Inconformismo da parte autora. Atraso na entrega das chaves. Utilização do período de tolerância sem justificativa. Aplicação de multa contratual de 10% (dez por cento) do valor do contrato, ainda que inexista tal disposição em favor dos compradores, com fundamento no equilíbrio contratual. Taxas condominiais pagas antes da imissão na posse que devem ser restituídas. Danos morais. Não provimento. Validade da cláusula de tolerância. Súmula nº. 164 desta C. Corte. Compradores que não adimpliram com sua obrigação contratual, obtendo o financiamento imobiliário de forma tardia para além do prazo de entrega do bem. Retenção das chaves justificável ante o não pagamento do preço. Encargos condominiais que recaem sobre os compradores, tendo em vista que a não imissão na posse é de sua responsabilidade exclusiva. Ausência de dano moral indenizável ante a inexistência de conduta ilícita. Sentença mantida. Recurso não provido. (Apelação n. 1031723-76.2017.8.26.0405, 9ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rogério Murillo Pereira Cimino, j. 03 de agosto de 2020).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de imissão na posse prejudicado após a efetiva entrega das chaves. Mérito. Suposta nulidade da cláusula que assegurada à vendedora o direito de retenção até o adimplemento integral das obrigações contratuais assumidas pelos compradores. Afastamento. Licitude. Inteligência do art. 52 da Lei 4.591/64. Precedentes deste E. Tribunal de Justiça. Pleito de indenização por lucros cessantes. Improcedência. Autores que não tinham direito de receber as chaves porque estavam inadimplentes quanto aos valores declarados em instrumento de confissão de dívida, que constituíram fundamento para a procedência da execução posteriormente ajuizada. Pedido de devolução em dobro das taxas condominiais exigidas antes da entrega das chaves. Inviabilidade. Mora exclusiva dos apelantes, que devem arcar com suas consequências legais (art. 395, CC). Pagamento imputado aos compradores inadimplentes, e não à construtora. Sentença mantida. Honorários advocatícios sucumbenciais majorados para 15% do valor da causa (art. 85, §11, CPC), com base no trabalho adicional realizado em grau recursal, observada a gratuidade concedida. RECURSO DESPROVIDO, majorados os honorários fixados Primeiro Grau." (Apelação 1015275-03.2016.8.26.0554, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Beretta da Silveira, j. 7/3/19).
Conclui-se, assim, que, em casos nos quais a imissão na posse do imóvel não tenha ocorrido por culpa exclusiva do promitente comprador, no que se entende estar incluído o lapso temporal para contratação do financiamento imobiliário, a responsabilidade do pagamento das taxas incidentes sobre o imóvel não podem, a partir da data em que a incorporadora estiver pronta para outorgar a posse, não o fazendo diante do tempo de tramitação do financiamento bancário, ser imputadas a ela, incorporadora e promitente vendedora. Isso porque não poderia ela dispor ou fruir do imóvel, pois já o havia colocado à disposição do adquirente. Importante linha de construção, atentamente acompanhada pelo mercado. Recomenda-se, obviamente, a clareza destas circunstâncias nos instrumentos de comercialização das unidades autônomas dos empreendimentos imobiliários.
Pedro Eichenberg