Usucapião é a forma de aquisição de imóvel através da posse prolongada, por meio do qual o tempo determina a aquisição de direitos reais – como o de propriedade - sem oposição de terceiros e com a devida observância dos requisitos legais pertinentes.
Embora a Lei nº 11.977/2009 tenha aberto caminho para a usucapião extrajudicial, manteve-se restrita a situações de regularização fundiária de interesse social. A modalidade de Usucapião Extrajudicial surgiu, de fato, através do artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil (“NCPC”), que acrescentou à Lei de Registros Públicos (“LRP”) nº 6.015/73, o artigo 216-A que disciplina o tema e inaugurou o processo administrativo do usucapião extrajudicial para qualquer modalidade de usucapião, facultando ao interessado a possibilidade de reconhecer, extrajudicialmente, o usucapião sobre determinada área. Ou seja, busca, ao mesmo tempo, premiar aquele que exerce a posse com ânimo de dono por determinado lapso temporal e sancionar aquele proprietário ou titular de direito real que negligenciou a propriedade ou nela não exerceu função social.
Com o objetivo de regulamentar o procedimento da usucapião extrajudicial e complementar as disposições já trazidas no NCPC, o Conselho Nacional de Justiça “CNJ” editou e publicou o Provimento nº 65/2017.
Importante destacar que a usucapião extrajudicial não constitui uma “nova” modalidade de usucapião, mas oferece ao interessado o uso da via extrajudicial para obter o seu reconhecimento, se tornando um processo mais rápido, simples e barato se comparado ao realizado no judiciário.
As principais modalidades de usucapião são:
Ordinária: Prevista no art. 1.242 e seu parágrafo único do Código Civil. Tempo de posse 10 (dez) anos ininterrupta e pacífica, além de boa-fé e o justo título.
Extraordinária: Prevista no art. 1.238 e seu parágrafo único do Código Civil. Tempo de posse 15 (quinze) anos sem interrupções e oposições, sendo que transcorrido o referido prazo, poderá ser requerida independentemente de título e boa-fé.
Especial rural: Prevista no art. 1.239 do Código Civil e art. 191 caput da Constituição Federal, também conhecida como usucapião pro-labore. Tempo de posse 5 (cinco) anos em zona rural, área não superior a 50 hectares e produtiva através do trabalho próprio ou da família, não podendo o possuidor ter outro imóvel.
Especial Urbana: Prevista no art. 183 da Constituição Federal. Tempo de posse 5 (cinco) anos, imóvel com área não superior a 250 m², devendo ser a moradia do possuidor e este não possuir outro imóvel.
Especial familiar: Prevista no artigo 1.240-A – Código Civil. Tempo de posse 2 (dois) anos, na situação do ex-cônjuge e/ou companheiro ter abandonado o lar, devendo ser moradia própria ou da família, não podendo possuir outro imóvel.
Com relação à modalidade Extraordinária, cabe ainda ressaltar que há possibilidade de redução da posse que poderá ser de 10 (dez) anos, se o interessado estabelecer moradia habitual ou realizar obras ou serviços de caráter produtivo no imóvel.
Independente da modalidade de usucapião (extraordinária, ordinária, especial, familiar etc.) são exigidos, no mínimo, quatro requisitos para o seu reconhecimento: sujeito, coisa hábil, posse e tempo.
É importante lembrar que o prazo máximo da usucapião é superior ao máximo da prescrição ordinária, prevista no artigo 205 do Código Civil.
Em se tratando de usucapião Especial familiar, o prazo mínimo é de 2 anos, devendo observar as regras da prescrição atinentes a eventuais suspensões e interrupções do prazo (artigo 1.244, Código Civil).
No tocante aos requisitos, tanto no reconhecimento pela via judicial como pela via Extrajudicial, os requisitos a serem verificados, são, em regra, os mesmos: sujeito, coisa hábil a ser usucapida, posse e tempo.
Na modalidade Extrajudicial, a atividade registral é extrajudicial e, portanto, não faz coisa julgada material, o trabalho é desenvolvido em conjunto entre o Tabelião e o Registrador Imobiliário, forma-se um polo ativo (requerente) e passivo (requerido) e cabe ao registrador, analisar o conjunto probatório para verificar se foram preenchidos todos os pressupostos legais de aquisição do direito real almejado, tendo a decisão administrativa do oficial registrador efeito declaratório, devendo o oficial registrador e todos os demais protagonistas que participam da usucapião extrajudicial atuar com cuidado, tanto na observância das regras de direito substancial positivo, como na observância da forma dos atos processuais. Nesse sentido, cuidado especial deve ser destinado às buscas dos registros imobiliários, anuências e notificações, ao conjunto probatório e aos requisitos materiais de reconhecimento da usucapião.
É importante que o pedido de reconhecimento extrajudicial seja único, em relação à totalidade ou parte do imóvel em que se pretenda reconhecer a usucapião.
São elementos essenciais: a ata notarial atestando o tempo de posse; planta e memorial contendo a descrição do imóvel, que obrigatoriamente deverá ser assinada por engenheiro ou agrimensor e pelos titulares de direitos sobre imóvel, para demonstrar a anuência da usucapião; as certidões negativas em nome de todos os envolvidos do imóvel usucapiendo; justo título ou documentos que atestem a posse.
O artigo 216-A da LRP, juntamente com o Provimento 65/2017, contém o procedimento que deve ser seguido pelo interessado, diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis responsável pela circunscrição em que o imóvel usucapiendo estiver situado, mediante o cumprimento dos elementos essenciais comentados acima.
Desta forma, podemos concluir que a realização do usucapião pelo meio extrajudicial traz muitas vantagens, pois é mais simples e mais célere, em comparação à via judicial, bem como dizer que a usucapião extrajudicial se junta ao inventário extrajudicial, à retificação extrajudicial de registro imobiliário e ao divórcio extrajudicial, contribuindo, de forma positiva com a desjudicialização de conflitos envolvendo os direitos de propriedade e posse, idealizada a partir de um procedimento robusto, mas célere, por meio do qual se declara (ou não) a aquisição da propriedade ou os direitos a ela relacionados.
Gabriela Engel Teixeira
Taís Gomes