Tokenização de Imóveis: Perspectivas e Desafios no Contexto Jurídico Brasileiro
- Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados
- 31 de mar.
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A tokenização é uma tendência que está transformando as dinâmicas do mercado. A Lei nº 14.478, de 21 de dezembro de 2022, conhecida como o “Marco Legal de Ativos Virtuais”, trouxe diretrizes aos criptoativos dentro do sistema jurídico brasileiro, definindo os ativos como “a representação digital de valor que pode ser negociada ou transferida por meios eletrônicos e utilizada para realização de pagamentos ou com propósito de investimento”[1].
No contexto imobiliário, a tokenização envolve a negociação e representação de direitos sobre bens imóveis, por meio da criação de versões digitais de ativos reais, permitindo que propriedades sejam fracionadas em pequenas partes digitais, que podem ser compradas, vendidas e transferidas por meio de plataformas digitais, onde cada token, irá representar uma fração da propriedade do imóvel.
Atualmente, para que a tokenização seja formalizada, é necessário que o imóvel seja transferido para a empresa de tecnologia no respectivo cartório de registro de imóveis, tornando-a a proprietária registral do bem. Assim, a propriedade é então tokenizada por meio de uma rede de validação de dados, conhecida como blockchain, e regulada por contratos inteligentes (smart contracts), e poderá ser negociada em plataformas digitais, de forma integral ou parcial, conforme as regras definidas pela empresa responsável.
No entanto, no Brasil, esse novo modelo de negócio ainda enfrenta diversos desafios regulatórios e jurídicos, uma vez que não existe uma regulamentação específica para a tokenização imobiliária. Além disso, o ordenamento jurídico tradicionalmente se baseia em um sistema de direitos reais, no qual a transferência de propriedade de um imóvel é formalizada por meio do registro do título no cartório de registro de imóveis, conforme estabelecido no artigo 1.227 do Código Civil.
Em 2021, mesmo sem uma regulamentação vigente, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (“TJ-RS”), por meio do Provimento nº 038/2021[2], passou a regulamentar a lavratura e o registro de escrituras públicas de permuta de imóveis por tokens, por meio do qual decidiu que os Tabeliães de Notas apenas lavrarão escrituras públicas de permuta de bens imóveis com contrapartida de tokens/criptoativos mediante as seguintes condições cumulativas: (i) declaração das partes de que reconhecem o conteúdo econômico dos tokens/criptoativos objeto da permuta, especificando no título o seu valor; (ii) declaração das partes de que o conteúdo dos tokens/criptoativos envolvidos na permuta não representa direitos sobre o próprio imóvel permutado, seja no momento da permuta ou logo após, como conclusão do negócio jurídico representado no ato; (iii) que o valor declarado para os tokens/criptoativos guarde razoável equivalência econômica em relação à avaliação do imóvel permutado; e (iv) que os tokens/criptoativos envolvidos na permuta não tenham denominação ou endereço (link) de registro em blockchain que deem a entender que seu conteúdo se refira aos direitos de propriedade sobre o imóvel permutado.
De acordo com o TJ-RS, o que está sendo adquirido é o token e não o imóvel em si. O tribunal reconhece a existência e a juridicidade de uma "propriedade digital" de bem imóvel, mas reforça a ideia de que se trata de instituto de natureza obrigacional e não de direito real[3]. Contudo, caso alguém adquira 100% de um token, ela pode optar por realizar a permuta do ativo pela propriedade registral do imóvel correspondente, momento em que a transação passaria a ser tratada como um direito real.
Ainda, recentemente, algumas empresas têm se destacado pela inovação ao oferecer financiamentos que utilizam imóveis tokenizados como garantias. Entretanto, tendo em vista que no atual cenário não há legislação específica que regule a aquisição de propriedade de bens imóveis, ou seus direitos correspondentes, por meio de ativos digitais, não há como afirmar se a tokenização imobiliária pode representar a aquisição de um direito real da propriedade ou se de fato seguirá apenas sendo entendida como um direito obrigacional, conforme entendimento do TJ-RS citado acima.
A tokenização de imóveis é uma inovação que abre diversas possibilidades para o mercado imobiliário, mas ainda apresenta grandes desafios em termos de regulamentação e adaptação ao e do sistema jurídico brasileiro. O futuro da tokenização no Brasil depende da evolução da incerteza do atual cenário, com a criação de leis específicas que permitam a alavancagem do setor e ofereçam a segurança jurídica exigida pelo direito imobiliário. O debate sobre a viabilidade de um "registro digital" de imóveis e a criação de mecanismos legais para integrar os tokens ao sistema jurídico tradicional ainda está em discussão, exigindo uma observação constante da evolução dos marcos regulatórios e das práticas do mercado.
Larissa Rocha
Mariana Trica