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Registro Hipoteca em Imóvel com Indisponibilidade: Cuidados Específicos

Com o objetivo de assegurar a efetividade de processos e a possibilidade de recuperação de crédito, magistrados e autoridades administrativas têm utilizado cada vez mais o instituto da indisponibilidade de bens, através da CNIB – Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, instituída pelo Provimento nº 39/2014 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Informando tão somente o CPF/CNPJ da pessoa física ou jurídica, o sistema localiza, no âmbito nacional, todos os imóveis registrados em nome do devedor pesquisado.


Por isto, tem sido cada vez mais frequente nos depararmos com matrículas gravadas com indisponibilidades que, por vezes, acabam inibindo ou dificultando a celebração de negócios envolvendo tais imóveis.


Em recente decisão, datada de 23 de julho de 2021, o Juiz de direito Mauro Antonini, da 5ª Vara Cível da Comarca de Piracicaba, Estado de São Paulo, autorizou o registro de escritura pública de constituição de hipoteca sobre imóvel com prévias indisponibilidades, geradas em processos movidos pela União Federal.

Como fundamento da adoção da medida, entendeu e expôs o Magistrado que o registro da hipoteca, por si só, não significaria risco às indisponibilidades averbadas, pois ainda que a garantia hipotecária pudesse, eventualmente, levar a excussão do imóvel, isto só poderia ocorrer se observada, necessariamente, a anterioridade das indisponibilidades. Por este motivo, o registro de eventual arrematação do bem não seria viável sem o prévio cancelamento das indisponibilidades, não havendo, assim, risco aos interesses de terceiros credores com preferência em decorrência das indisponibilidades anteriores.


Na sentença, o Magistrado colaciona julgados do Conselho Geral de Justiça, na Apelação Cível nº 870-6/1 de 14.10.2008, da Corregedoria Geral de Justiça, decisão 2008/37687, parecer 268/2008-E, e do Conselho Superior da Magistratura, Apelação Civil 1010076-09.2018.8.26.0302, no sentido de que a existência de indisponibilidades não impede a averbação de novas penhoras sobre o imóvel, mas sim o registro de títulos de arrematação ou de adjudicação derivadas de ditas penhoras, enquanto não canceladas as indisponibilidades anteriores.


Por este motivo, em termos práticos, considerando os julgados referidos, o Juiz fundamentou que a penhora e a hipoteca produzem efeitos similares, sem implicar na imediata alienação do imóvel e, em não havendo impedimento para o registro da penhora sobre imóvel com indisponibilidade, não deveria haver restrição para o registro de hipoteca tampouco.


Um dos elementos que também pautou a decisão foi o fato de, na escritura de hipoteca, constar, expressamente, a ciência da interessada quanto a existência destes ônus que gravavam o imóvel e que possuíam anterioridade ao seu direito de credora hipotecária. Desta forma, a credora recebeu a garantia assumindo o risco decorrente das prévias indisponibilidades anotadas na matrícula, e a recusa do registro da hipoteca poderia significar impedimento à efetivação do negócio jurídico, colocando em risco a atividade econômica da devedora, que dependia deste crédito.


Importante ter-se presente que, mesmo sendo possível o registro de hipoteca sobre imóvel gravado com indisponibilidade, a excussão da garantia dependerá, necessariamente, de respeitar a anterioridade das indisponibilidade e, consequentemente, o cancelamento das indisponibilidades para viabilizar o registro da transferência da propriedade imobiliária em decorrência da excussão da garantia.


Assim sendo, analisando sob a ótica do credor interessado a conceder crédito e obter em garantia imóvel gravado com indisponibilidade, que estaria assumindo um risco em, eventualmente, não ver seu crédito satisfeito em razão de inadimplemento, recomenda-se a realização de análise prévia quanto aos valores envolvidos e/ou a possibilidade de cancelamento de tais ônus, uma vez que a garantia, de certa forma, acaba por somente ter eficácia mediante a liberação de todas as prévias indisponibilidades.


Felipe Sebastiá Lobato

Rafaela Pessato Demarchi Chula

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