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Os Seniors Livings no mercado imobiliário brasileiro


Senior Living, também denominado Residencial Senior, é um tipo de empreendimento imobiliário estruturado como condomínio, em que são comercializadas unidades autônomas na planta(apartamentos), cuja destinação é exclusiva para aquele uso. Portanto, o nicho de empreendimentos desse tipo, é oferecer alternativa de moradia e serviços para pessoas idosas, como já ocorre em outras partes do mundo, tal como nos Estados Unidos e na Europa.


No Brasil tal modalidade representa, ainda, uma novidade. Contudo, em virtude do aumento da expectativa de vida população brasileira nos últimos anos, nossa pirâmide populacional começa a se inverter de modo que a população adulta e idosa começa a superar numericamente a população de jovens e crianças. Nesse contexto de mudança, empreendimentos dessa natureza tendem a ganhar espaço e relevância.


Para ser um Residencial Senior, o empreendimento deve possuir características arquitetônicas específicas, tais como: acessos, corredores, portas, elevadores, áreas comuns e privativas concebidas para o melhor e mais seguro uso por idosos, bem como ter sido aprovado perante os órgãos Municipais como Edifício Residencial com serviços, ou equivalente, pois sua destinação é abrigar atividades e serviços destinados ao público acima de uma determinada faixa etária (e.g., acima de sessenta anos de idade).


Trata-se, portanto, de venda imobiliária atrelada a futuros serviços a serem prestados no complexo, ou seja, não é apenas a venda de área construída, mas sim, a promessa de um imóvel funcional, preparado para receber certos serviços e atividades.


Assim, diferentemente das Instituições de Longa Permanência para Idosos (ou ILPI, também conhecidas como casas geriátricas ou “lar para idosos”), os Senior Livings ofertam aos seus residentes serviços condominiais, serviços de hospitalidade, atividades diárias de lazer e serviços de saúde, visando atender o público idoso independente, semi-independente e, também, com a possibilidade de atender o idoso dependente, através de serviços complementares, como o home care.


Outro diferencial dos Senior Livings é que os residentes ocupam suas unidades autônomas de forma exclusiva, usufruindo dos espaços condominiais e dos serviços disponibilizados, os quais podem ser prestados dentro das unidades privativas (por exemplo: arrumação e limpeza dos apartamentos) ou nas áreas condominiais (sessão de fisioterapia na academia do edifício).


Geralmente, quando falamos de Senior Living no mercado imobiliário brasileiro, ao menos duas partes estão envolvidas na sua concepção: a Incorporadora (responsável por incorporar, construir, vender e entregar as unidades finalizadas) e a Operadora/Administradora (empresa que manterá relação contratual com o Condomínio e será responsável por administrar e gerir os serviços condominiais e de saúde disponíveis no condomínio após a entrega da obra, bem como fazer a administração da ocupação dos apartamentos e o posicionamento do empreendimento no mercado).


A gama de serviços de saúde e serviços condominiais disponíveis em Residenciais Senior varia de empreendimento para empreendimento. Também é variável o tipo de público que esses empreendimentos podem e visam atender. Alguns se posicionam como voltados para o público independente ou semi-independente, outros se concentram em atender pessoas com grau total de dependência que necessitam de cuidados constantes, durante 24 horas do dia, 7 dias por semana.


Quanto ao seu formato, os Residenciais Senior podem funcionar com ou sem a constituição de um pool de exploração conjunta das unidades que o compõem. Caso o empreendimento conte com um pool de locação, isso significa que os apartamentos são destinados, na sua totalidade ou parcialmente, ao chamado “pool de locação”, gerido e administrado pela Operadora, cujos rendimentos são distribuídos dentre os proprietários das unidades que participarem deste pool, conforme regras previamente estipuladas em contrato.


Empreendimentos sem possibilidade de pool de locações geralmente não são comercializados para o grande público, mas sim vendidos a grupos fechados de investidores. Lembrando que a venda pública e pulverizada das unidades de empreendimentos dessa natureza, quando atrelados não ao uso, mas sim à obtenção de renda, caracteriza venda de valor mobiliário, cujo mercado é regulado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Essa situação deverá ser analisada caso a caso.


Por fim, cabe observar que os Residenciais Senior constituem uma novidade cheia de possibilidades para o mercado imobiliário brasileiro, porém a chave para o seu sucesso dependerá da qualidade do projeto, bem como da expertise da Operadora, responsável pelos serviços prestados aos futuros residentes.


Fernanda Muraro Bonatto

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