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Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados - Especialista em Direito Imobiliário

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Os cuidados com a fraude à execução na aquisição de imóveis

Uma das grandes preocupações, no momento da aquisição de um imóvel, é a possibilidade de posterior reconhecimento judicial de fraude à execução, que pode resultar na penhora sobre o bem e a consequente ineficácia do negócio. Isso porque, nos termos do artigo 790, inciso V, do Código de Processo Civil, são sujeitos à execução os bens “alienados ou gravados com ônus real em fraude à execução”. E, com base no § 1º, do mesmo artigo, “a alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente”.


A depender da situação concreta, a existência de débitos lançados contra o alienante, ainda que não se encontrem em execução, poderá ser um fator de risco ao negócio.


Neste caso, frustrado o negócio, o adquirente poderia ver-se em situação de grande prejuízo, restando-lhe enfrentar os tortuosos caminhos judiciais em eventual litígio contra o alienante para reaver os prejuízos que a frustração do negócio possa vir a lhe causar.


Então, qual o limite para o reconhecimento judicial da fraude à execução? Segundo o Superior Tribunal de Justiça – “STJ”, não se considera fraude à execução a venda de bem imóvel, se, no momento da compra, não tiver sido registrada penhora sobre o imóvel, mesmo que, na execução, o devedor já tenha sido citado, conforme Súmula 375: “Súmula 375 do STJ: O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”


Isso não impede, contudo, que o juiz declare a ineficácia do negócio, ainda que a venda tenha sido feita antes do registro da penhora, caso reste demonstrado ter havido má-fé do comprador ou que ele, de alguma forma, tenha conhecimento da dívida do vendedor anteriormente ou independente da penhora.


A Súmula referida é do ano de 2014, oportunidade que o STJ firmou entendimento que o registro da penhora representa um março objetivo para a presunção da boa-fé do adquirente, que pode ser elidida mediante prova, sob a incumbência do credor, de que tenha havido a ciência da execução por parte do adquirente[1]. Eis, portanto, um esclarecedor resumo do tratamento dado pelo STJ à fraude à execução.


Repare-se que o julgado é do ano de 2014, sendo, portanto, anterior ao Código de Processo Civil atual, que entrou em vigência em março de 2016, trazendo o regramento no seu artigo 792.


Mesmo assim, a interpretação do STJ resta ainda validada, em consonância com a atual legislação, conforme se colhe do julgado do REsp nº 1.981.646/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/8/2022, DJe de 5/8/2022.


Note-se que, se o vendedor for uma pessoa jurídica, é preciso atentar também para eventual desconsideração da sua personalidade jurídica, com o intuito de estender a execução sobre os bens dos seus sócios. Nesse caso, haverá fraude à execução, se a alienação se der após a citação válida da sociedade devedora, tal como preceitua o § 3º do artigo 792.


Em se tratando de débitos tributários, o Código Tributário Nacional, em seu artigo 185, define um regramento diferenciado, presumindo fraudulenta a alienação que ocorrer após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa. Essa regra, pois, amplia consideravelmente a extensão dos efeitos da fraude à execução, o que, segundo o STJ, justifica-se pela proteção ao interesse público, no que diz respeito à cobrança de tributos[2].


Nesse compasso, há que se redobrar o cuidado quanto à verificação de eventuais débitos fiscais do alienante, atentando-se, inclusive, que, dependendo da situação, nem mesmo a obtenção de certidão positiva de débitos poderia trazer segurança ao adquirente, já que o marco definido para a fraude à execução é a simples inscrição em dívida ativa, a ser verificado caso a caso.


Como se observa, são muitos os riscos que envolvem a aquisição de imóvel no que se refere à caracterização de fraude à execução. O comprador pode obter segurança por meio da contratação de uma due diligence, que consiste na análise da documentação do imóvel, do vendedor, proprietários antecessores e outras pessoas, físicas ou jurídicas, que possam ter relação com o negócio. Assim, é possível elaborar um mapeamento de eventuais débitos e pendências de toda sorte contra o alienante, possibilitando a mensuração dos riscos.


Por fim, é importante que se diga que a simples existência de débitos e pendências não são suficientes, por si só, para o desaconselhamento da realização do negócio. O importante é que o adquirente esteja seguro acerca das informações levantadas, para, então, a partir disso, construir alternativas juridicamente viáveis que possam mitigar os riscos e aumentar o grau de segurança do negócio.


Um outro assunto importante refere-se à fraude a credores, o qual enfrentaremos aqui neste espaço em uma próxima oportunidade, estando à disposição para quaisquer esclarecimentos desde já.

[1]PROCESSO CIVIL. RECURSO REPETITIVO. ART. 543-C DO CPC. FRAUDE DE EXECUÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. SÚMULA N. 375/STJ. CITAÇÃO VÁLIDA. NECESSIDADE. CIÊNCIA DE DEMANDA CAPAZ DE LEVAR O ALIENANTE À INSOLVÊNCIA. PROVA. ÔNUS DO CREDOR. REGISTRO DA PENHORA. ART. 659, § 4º, DO CPC. PRESUNÇÃO DE FRAUDE. ART. 615-A, § 3º, DO CPC.” (REsp n. 956.943/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro João Otávio de Noronha, Corte Especial, julgado em 20/8/2014, DJe de 1/12/2014.)” [2] “PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C, DO CPC. DIREITO TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO FISCAL. ALIENAÇÃO DE BEM POSTERIOR À CITAÇÃO DO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO NO DEPARTAMENTO DE TRÂNSITO - DETRAN. INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA. ARTIGO 185 DO CTN, COM A REDAÇÃO DADA PELA LC N.º 118/2005. SÚMULA 375/STJ. INAPLICABILIDADE” (REsp n. 1.141.990/PR, relator Ministro Luiz Fux, Primeira Seção, julgado em 10/11/2010, DJe de 19/11/2010.)



André Maciel Vargas dos Santos


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