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O Mercado Imobiliário e a utilização da Resolução Extrajudicial de Conflitos

O Brasil é o país com uma das maiores taxas de litigiosidade do mundo. A título exemplificativo, o Poder Judiciário finalizou o ano de 2020 com 75,4 milhões de processos em tramitação[1]. No entanto, cada vez mais tem se ampliado a utilização de outros meios de resolução de disputas, sobretudo em razão do custo para ingressar com uma demanda judicial, da morosidade do Poder Judiciário, bem como da pandemia do coronavírus SAR-CoV-2.


Para melhor compreensão dos meios alternativos de resolução de disputas, cumpre referir que a negociação nada mais é do que um método autocompositivo de litígio, onde as partes decidem o conflito existente na base do diálogo, em geral sem a intermediação de um terceiro facilitador. Ou seja, ambas as partes sustentam suas convicções com a intenção de resolver amigavelmente o conflito, e possuem livre escolha para que realizem a negociação como bem entenderem.


A conciliação, por sua vez, é uma maneira de resolução de conflito extrajudicial, onde as partes escolhem um terceiro conciliador e facilitador imparcial, que pode sugerir métodos e fazer ponderações, a fim de que seja solucionado o litígio de maneira consensual. Para Leandro Lima, a conciliação pode ser qualificada como “um método alternativo de resolução de disputas, em que um terceiro imparcial denominado conciliador, auxilia as partes envolvidas no conflito na busca de um acordo. Nesta modalidade, pode o conciliador propor soluções para o problema[2].


A mediação, por outro lado, é uma maneira de resolução de conflito, onde há uma terceira pessoa que não possui poder decisório e que possibilita um diálogo mais pacífico. É utilizada, em regra, em conflitos de alta complexidade entre partes com vínculos já existentes. O mediador atua de maneira imparcial, facilitando o diálogo entre as partes, fazendo com que o conflito já existente não atrapalhe a interação dos polos e melhorando a conversação, para que juntos mostrem seus interesses, cheguem a um consenso positivo e decretem o fim do litígio existente.


A arbitragem também é uma maneira de resolução extrajudicial de controvérsias, tanto como a negociação, conciliação e a mediação. Ela ocorre através da intervenção de um ou mais terceiros, denominados árbitros, elegidos por ambas as partes componentes do litígio. Esses terceiros passam a ter autoridade para decidir a contraposição entre os polos, o que faz com que a arbitragem possua a mesma força de uma sentença judicial.


Sobre o assunto, cumpre referir que José Herval Sampaio Júnior afirma que “tanto a conciliação como a mediação quanto ao cumprimento do acordado, são mais eficazes, nesse quadrante, do que as decisões jurisdicionais, o que deve ser levado em consideração em razão do movimento de algum tempo pela efetividade do processo” e que é necessário que “os Juízes conheçam as técnicas de conciliação e mediação que os orientarão para um bom desempenho dessa atividade[3].


No mercado imobiliário especificamente, um dos métodos de resolução extrajudicial de conflitos mais utilizado é a negociação. Nas relações locatícias, por exemplo, com o advento da pandemia a negociação acabou ganhando ainda mais força a fim de que se fossem renegociadas questões viáveis, dentro da conformidade aos termos estabelecidos no Código de Processo Civil e aos contratos firmados entre as empresas imobiliárias e promitentes compradores/locatários de imóveis residenciais e comerciais.


No entanto, nesses casos que envolvem locações e a Pandemia de Covid-19, deve-se distinguir o locatário que realmente foi afetado, que perdeu seu emprego, que não possui mais renda, por exemplo, daquele que se utiliza desse argumento para tentar se “isentar” do aluguel, ou reduzir substancialmente o seu valor.


Isso porque o cenário pandêmico vivenciado, por si só, não possui o condão de alterar os pactos privados firmados, sobretudo pelo fato de a pandemia ser situação temporária e os contratos, por outro lado, normalmente possuírem longa duração. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul inclusive já afastou pedido realizado em sede de liminar justamente por entender que “não se pode aceitar que o Poder Judiciário, em juízo de cognição sumária e sem que ainda tenham sido produzidas as provas necessárias ao deslinde da controvérsia, interfira na relação contratual existente apenas com fundamento na crise sanitária mundialmente suportada, para determinar a retificação do índice de correção monetária livremente estipulado no pacto locatício, sob pena de julgamento antecipado da lide e de supressão de instância[4].


Na exata mesma linha, os Princípios da Intervenção Mínima e do Pacta Sunt Servanda devem ser observados, tendo o art. 421, do CC, inclusive estabelecido o seguinte:


“Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.


Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que:

I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução;

II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e

III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.”


Portanto, concluiu-se que a chegada de diferentes meios de resolução de conflito extrajudicial se mostra benéfica quando o assunto era o impedimento do caos no âmbito do Poder Judiciário, em virtude das altas demandas. Para Luiz Alberto Warat, “pode se observar, através dos tempos, que a justiça acompanha a evolução do homem dentro de suas necessidades, resultantes da evolução tecnológica, social, política, jurídica e econômica, sendo necessária uma adaptação, pois faz parte de qualquer processo evolutivo o aumento da procura por soluções eficazes, as quais podem ser obtidas não apenas por meios estatais, mas pela própria participação dos litigantes, através de meios alternativos[5].


Diante deste cenário, a equipe do Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados prima pela análise minuciosa de cada caso concreto para fins de definir a melhor estratégia a ser seguida, seja pela esfera judicial ou pela adoção de meios alternativos de resolução de disputas.


Marina Cauduro

Pedro Antunes


[1]https://www.cnj.jus.br/wp-content/uploads/2021/11/relatorio-justica-em-numeros2021-221121.pdf [2] LIMA. Leandro Rigueira Rennó. Arbitragem: uma análise da fase pré-arbitral. Belo Horizonte: Mandamentos, 2003. [3] SAMPAIO JÚNIOR, José Herval. O papel do juiz na tentativa de pacificação social: a importância das técnicas de conciliação e mediação. In: Bases Científicas para um Renovado Direito Processual. [4] AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5052302- 76.2021.8.21.7000. Rel. Des. ÉRGIO ROQUE MENINE. 08/07/2021 [5] WARAT, Luiz Alberto. O ofício do mediador. Florianópolis: Habitus, 2001

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