O Fato Gerador do PIS/COFINS e o Fato Gerador do IBS/CBS: a irretroatividade do art. 408 da LC 214/2025 e seus reflexos nas operações imobiliárias

I. Introdução

A transição da tributação sobre o consumo, inaugurada pela Emenda Constitucional 132/2023 e disciplinada pela Lei Complementar 214/2025, convive, até 2033, com dois sistemas tributários regidos por lógicas distintas de incidência. De um lado, o PIS e a COFINS, tributos que têm por hipótese de incidência a receita ou o faturamento auferido pela pessoa jurídica. De outro, a CBS e o IBS, cujo fato gerador não é a receita, mas o fornecimento de bens ou serviços, tal como disciplinado pelos arts. 4º e 10 da LC 214/2025.

Essa diferença estrutural, aparentemente sutil, é o fundamento de uma das regras mais relevantes - e mais frequentemente mal compreendidas - do período de transição: o art. 408 da LC 214/2025, que consagra a irretroatividade da CBS (e, no que lhe for aplicável, do IBS) em relação a fatos geradores de PIS/COFINS ocorridos até 31.12.2026. A compreensão adequada dessa regra, e da lógica que lhe dá suporte, é indispensável para determinar corretamente o regime tributário aplicável a operações cujo pagamento se prolonga no tempo, como é o caso, por excelência, das alienações imobiliárias.

II. O fato gerador do PIS/COFINS: a receita

O PIS e a COFINS, tributos incidentes sobre o faturamento/receita nos termos do art. 195, I, "b", da Constituição Federal, têm por fato gerador o auferimento de receita. Nas pessoas jurídicas que apuram PIS/COFINS pelo regime de caixa - hipótese comum, por exemplo, na venda de imóveis por incorporadoras, loteadoras e demais alienantes que fazem jus a esse regime -, o fato gerador somente se completa no momento em que a receita é efetivamente recebida, ainda que o negócio jurídico (contrato de compra e venda, promessa de compra e venda etc.) tenha sido celebrado anteriormente.

Essa peculiaridade é central para o problema examinado neste artigo: como o fato gerador do PIS/COFINS, no regime de caixa, se completa a cada recebimento, uma venda de imóvel formalizada anos antes pode seguir gerando fatos geradores de PIS/COFINS a cada parcela recebida, mesmo após a entrada em vigor da CBS e a extinção das contribuições.

III. O fato gerador do IBS e da CBS: o fornecimento de bens e serviços

A CBS e o IBS rompem com essa lógica. Nos termos do art. 4º da LC 214/2025, o IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens ou serviços e, segundo o art. 10, considera-se ocorrido o fato gerador no momento do fornecimento, e não no momento do recebimento da receita correspondente. O elemento nuclear da hipótese de incidência é, portanto, o fornecimento - a operação em si -, e não o ingresso financeiro dela decorrente.

Trata-se de mudança de paradigma relevante: enquanto o PIS/COFINS tributa o fluxo financeiro (a receita), a CBS e o IBS tributam o negócio jurídico subjacente (o fornecimento do bem ou serviço). O recebimento da receita, no novo sistema, é relevante para fins de exigibilidade - quando o tributo, já nascido, deve ser recolhido -, mas não para a própria configuração do fato gerador, que se opera, como regra, no momento do fornecimento.

IV. A regra de transição do art. 408 da LC 214/2025: irretroatividade

É justamente a partir dessa distinção que o art. 408 da LC 214/2025 constrói a regra de transição aplicável às situações que, sob a ótica do PIS/COFINS, têm fato gerador em um momento, mas cuja receita correspondente é recebida já sob a vigência da CBS. O dispositivo estabelece que, caso a mesma situação configure, até 31.12.2026, fato gerador do PIS/COFINS (ou do PIS/COFINS-Importação) e, a partir de 1º.01.2027, fato gerador da CBS, não será exigida a CBS sobre o recebimento da receita decorrente dessa operação - permanecendo, portanto, a exigência do PIS/COFINS sobre esse recebimento, ainda que ele ocorra já em 2027 ou em anos posteriores.

Em outras palavras: sempre que o fornecimento do bem ou serviço - fato gerador da CBS/IBS - tiver ocorrido até 31.12.2026, a receita correspondente a esse fornecimento continuará sujeita a PIS/COFINS quando recebida, ainda que o pagamento se dê já sob a vigência plena da CBS. Não há, como regra, incidência retroativa da CBS ou do IBS sobre fornecimentos ocorridos antes de sua entrada em vigor, tampouco há dupla tributação: a receita permanece no regime tributário do fato gerador original (o fornecimento), e não migra para o novo sistema simplesmente porque seu ingresso financeiro ocorre em data posterior.

A regra é de especial relevância na venda de imóveis, atividade em que a apuração de PIS/COFINS pelo regime de caixa é a praxe. Uma incorporadora, uma loteadora ou qualquer alienante de imóveis que tenha realizado a venda (fornecimento/alienação) até 31.12.2026 continuará sujeita a PIS/COFINS sobre as parcelas recebidas após essa data, ainda que o recebimento se prolongue por anos, salvo se o contribuinte exercer, de forma expressa e nas condições legais, uma das opções excepcionais previstas nos arts. 485 a 487 da LC 214/2025.

V. As exceções dos arts. 485 a 487: a antecipação por opção do contribuinte

Os arts. 485 a 487 da LC 214/2025 preveem regimes opcionais e transitórios, de natureza excepcional, que permitem ao contribuinte - e somente a ele, por manifestação de vontade expressa e, em regra, irretratável - migrar antecipadamente para a tributação por CBS (e, quando aplicável, IBS) receitas que, pela regra geral do art. 408, permaneceriam sujeitas a PIS/COFINS. São eles:

- Art. 485 (incorporação imobiliária submetida a patrimônio de afetação e RET, com opção formalizada antes de 1º.01.2029): permite o recolhimento de CBS à alíquota de 2,08% sobre a receita mensal recebida, ou de 0,53% para empreendimentos de interesse social, em substituição ao regime geral, vedados o creditamento e os redutores de base de cálculo;

- Art. 486 (parcelamento de solo/loteamento, com registro protocolado até 31.12.2028): permite o recolhimento de CBS e IBS à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta recebida, também em caráter definitivo e sem creditamento;

- Art. 487 (locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis decorrentes de contratos firmados até 16.01.2025): prevê regime alternativo aplicável durante o prazo original do contrato.

Nesses regimes optativos, e apenas neles, receitas recebidas a partir de 1º.01.2027, mas relativas a fatos geradores (fornecimentos/alienações) ocorridos até 31.12.2026, serão tributadas por CBS, e não por PIS/COFINS - por decisão do próprio contribuinte, e não por incidência automática da lei, nos termos do § 2º do art. 408 da LC 214/2025. Fora dessas hipóteses excepcionais, prevalece a regra geral do art. 408: PIS/COFINS sobre toda receita relativa a fornecimento ocorrido até 31.12.2026, independentemente da data do efetivo recebimento.

VI. O fato gerador nas operações imobiliárias: o conceito amplo de alienação do art. 254, §1º

Para aplicar corretamente essa lógica às operações imobiliárias, é indispensável fixar o momento em que se considera ocorrido o fato gerador do IBS/CBS na alienação de imóveis. O art. 254, I, c/c seu §1º, da LC 214/2025 adota um conceito amplo de alienação para esse fim, definindo o fato gerador a partir dos instrumentos que formalizam a transferência - ou o compromisso de transferência - da propriedade, compreendendo, além da escritura definitiva, o contrato ou a promessa de compra e venda e os demais instrumentos equiparados discriminados no dispositivo.

Esse conceito amplo tem uma consequência prática decisiva: é a data do contrato de compra e venda, ou do instrumento equivalente, e não a data de cada recebimento, que define o fato gerador do IBS/CBS e, por consequência, o regime tributário aplicável à operação, nos termos da regra de transição do art. 408. Contratos de compra e venda de imóveis firmados até 31.12.2026 têm, portanto, fato gerador consumado sob a vigência do PIS/COFINS, e as receitas deles decorrentes - ainda que recebidas ao longo de anos, sob o regime de caixa - permanecem, como regra, tributadas por PIS/COFINS, e não por CBS ou IBS.

VII. Incorporações e loteamentos: fato gerador (art. 254) e exigibilidade (art. 262) não se confundem

O ponto de maior controvérsia prática está nas incorporações imobiliárias e nos loteamentos, regidos pelo art. 262 da LC 214/2025. O caput desse dispositivo estabelece que, na incorporação imobiliária e no parcelamento de solo, o IBS e a CBS incidentes na alienação das unidades imobiliárias serão devidos em cada pagamento - regra que afasta, para essas atividades, a exigência imediata e integral do tributo no momento da venda, o que, em tese, decorreria da aplicação isolada do art. 254 e inviabilizaria economicamente o setor, ao obrigar o incorporador a recolher o tributo sobre o preço total antes mesmo de recebê-lo.

A leitura mais difundida no mercado tende a interpretar o art. 262 da LC 214/2025 como regra que desloca o próprio fato gerador do IBS/CBS para o momento de cada pagamento, equiparando, na prática, o tratamento dado à incorporação e ao loteamento ao regime de caixa do PIS/COFINS. Porém, em verdade, o art. 262, caput, ao determinar que o IBS e a CBS serão "devidos" a cada pagamento, disciplina a exigibilidade do tributo - isto é, o momento em que o débito, já nascido, torna-se exigível e deve ser recolhido -, e não o momento de ocorrência do fato gerador, que permanece disciplinado pelo art. 254 e por seu §1º. Fato gerador e exigibilidade são categorias distintas: o primeiro define quando nasce a obrigação tributária e qual o regime jurídico, inclusive a alíquota, aplicável; a segunda define, uma vez nascida a obrigação, quando ela deve ser adimplida.

Ao comentar o art. 262 da LC 214/2025, Fernando Mombelli - Auditor-Fiscal da Receita Federal do Brasil e Gerente de Projeto da Secretaria Especial de Reforma Tributária da RFB - defende que o aspecto temporal do fato gerador, na incorporação imobiliária e no parcelamento de solo, permanece sendo a efetiva alienação (o primeiro acerto ou negócio entre as partes), circunstância que define, inclusive, a alíquota do IBS e da CBS aplicável à operação. Para o autor, o que ocorre é um diferimento do recolhimento do tributo, vinculado ao recebimento de cada parcela, e não um deslocamento do fato gerador para o momento do pagamento.[1]

Essa distinção não é meramente acadêmica. Ela implica que, na incorporação imobiliária e no loteamento, há um diferimento da exigência (do pagamento) do IBS/CBS, fracionado a cada parcela recebida, mas o fato gerador, para fins de definição do regime tributário e das alíquotas aplicáveis, permanece fixado na data da alienação (do contrato de venda da unidade ou do lote), nos termos do art. 254. A consequência prática é dupla: (i) uma venda de unidade em incorporação ou de lote de loteamento formalizada até 31.12.2026 permanece, em regra, tributada por PIS/COFINS sobre toda a receita, ainda que recebida em parcelas ao longo dos anos seguintes; e (ii) uma venda formalizada em 2028, por exemplo, será tributada exclusivamente por CBS - já extintos o PIS e a COFINS, e ainda não vigente o IBS -, com a exigibilidade fracionada a cada pagamento, mesmo que parte dessas parcelas venha a ser recebida depois de 2029, quando já instituído o IBS.

VIII. A mesma lógica na incidência progressiva do IBS entre 2029 e 2032

A irretroatividade consagrada pelo art. 408 para a relação PIS/COFINS-CBS não se exaure na transição de 2026 para 2027: ela se reproduz, com a mesma racionalidade, na implementação progressiva do IBS entre 2029 e 2032. Também aqui, o fato gerador - fixado, na alienação de imóveis, na data do contrato de compra e venda ou instrumento equivalente, nos termos do art. 254, §1º - é o que determina o regime tributário e a alíquota aplicável, e não o momento em que a receita é recebida.

Assim, contratos de compra e venda de imóveis, ou de suas unidades, no caso de incorporações e loteamentos, firmados entre 2029 e 2032 estarão sujeitos ao IBS às alíquotas vigentes na data de ocorrência do fato gerador - isto é, na data do contrato -, e não às alíquotas vigentes no momento de cada pagamento das parcelas subsequentes, ainda que esse recebimento se estenda para além de 2032. O contrato funciona, portanto, como marco temporal definidor tanto da incidência quanto da alíquota aplicável, replicando, na fase de implementação do IBS, a mesma lógica de irretroatividade que rege a transição do PIS/COFINS para a CBS.

Em síntese, o contrato de compra e venda - ou os instrumentos equivalentes discriminados no art. 254, §1º - funciona como o verdadeiro balizador do regime tributário aplicável à operação imobiliária:

- contratos firmados até 31.12.2026: PIS/COFINS sobre a totalidade da receita, ressalvados os regimes optativos dos arts. 485 a 487;

- contratos firmados entre 2027 e 2028: exclusivamente CBS, à alíquota vigente na data do contrato, ressalvados, novamente, os regimes optativos dos arts. 485 a 487;

- contratos firmados entre 2029 e 2032: CBS e IBS, este último à alíquota progressiva vigente na data do contrato, ainda que o pagamento das parcelas se estenda para além do período de implementação, ressalvados, mais uma vez, os regimes optativos dos arts. 485 a 487.

IX. Reflexos práticos nas simulações de carga tributária

Essa distinção entre fato gerador e exigibilidade, e a irretroatividade dela decorrente, não são questões de relevância meramente teórica: são determinantes para a correta simulação de carga tributária no setor imobiliário durante a transição. Comparações entre a manutenção no regime opcional do RET - integral, a 4% sobre a receita, ou reduzido, a 1%, nos termos do art. 485 - e a migração para a CBS a 2,08% (ou 0,53%, para empreendimentos de interesse social) ou para a CBS a 3,65% no parcelamento de solo (art. 486) somente produzem resultados confiáveis se a carga tributária projetada considerar a legislação vigente em cada fato gerador - isto é, na data de cada contrato de venda -, e não o momento em que as respectivas receitas ingressarão financeiramente no caixa da empresa.

Ignorar essa premissa leva a duas distorções relevantes: de um lado, pode-se subestimar a permanência do PIS/COFINS sobre receitas de contratos antigos que ainda serão recebidas por anos após 2026, tratando-as, equivocadamente, como já sujeitas à CBS; de outro, pode-se aplicar, indevidamente, alíquotas de IBS vigentes no momento do recebimento a receitas de contratos celebrados em anos anteriores, quando a alíquota vigente na data do fato gerador era outra. Em ambos os casos, o erro decorre da mesma confusão conceitual: tratar o momento do fluxo de caixa como se fosse o momento do fato gerador.

X. Conclusão

A distinção entre o fato gerador do PIS/COFINS - a receita auferida - e o fato gerador da CBS e do IBS - o fornecimento de bens e serviços - não é sutileza dogmática desprovida de efeitos práticos. Ela é o fundamento da regra de irretroatividade do art. 408 da LC 214/2025 e determina, com precisão, qual tributo (PIS/COFINS, CBS, ou CBS e IBS) incide sobre cada receita da venda de imóveis, a depender exclusivamente da data do contrato que formaliza a alienação, nos termos amplos do art. 254, §1º.

Nas incorporações imobiliárias e nos loteamentos, essa lógica não é afastada pelo art. 262: o diferimento da exigibilidade do tributo a cada pagamento não desloca o fato gerador, que permanece fixado na data da alienação da unidade ou do lote. E a mesma racionalidade de irretroatividade, replicada entre 2029 e 2032, exige que a alíquota do IBS aplicável a cada operação seja aquela vigente na data do respectivo contrato, e não no momento do recebimento das parcelas subsequentes.

Compreender corretamente essa distinção é condição indispensável para qualquer simulação de carga tributária confiável durante o período de transição da Reforma Tributária do Consumo, evitando tanto a antecipação indevida da CBS/IBS sobre receitas que permanecem, por força de lei, sujeitas a PIS/COFINS, quanto a aplicação de alíquotas de IBS incompatíveis com o momento em que efetivamente ocorreu o fato gerador da operação.

Edmundo Cavalcanti Eichenberg

[1] MOMBELLI, Fernando. O regime especial de operações com imóveis (arts. 251 a 270). In: CALIENDO, Paulo; CASTELLO, Melissa Guimarães; KOCH, Mariana Porto. Lei complementar 214/2025. Vol. II. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2026, p. 319-346.