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Mega empreendimentos: super condomínios e a incorporação desdobrada

Os grandes terrenos apresentam ao empreendedor a possibilidade da criação de megaempreendimentos, que poderão ser compostos por diversos produtos distintos, visando o melhor aproveitamento do terreno como um todo. Estes megaempreendimentos transformam a região onde estão inseridos e, quando realizados através de um projeto sólido, se eternizam na vida daquele bairro ou até mesmo da própria cidade.


Uma das formas que são utilizadas para aproveitamento destes terrenos é através dos super condomínios, como são chamados, que usualmente são compostos por um conjunto de edificações nos termos do art. 8º da Lei 4.591/64, podendo ser tanto de uso único quanto de uso misto ou multiuso.


Estes empreendimentos se diferenciam pela separação das edificações em sub-condomínios, ou setores – residencial, comercial, lojas, etc. – cujo regramento deve nascer com o memorial de incorporação e ser acompanhado pela convenção condominial que determinará os direitos e deveres específicos do condomínio como um todo e as relações entre cada um destes sub-condomínios.


Outra forma, ainda pouco utilizada, é a chamada Incorporação Desdobrada. A intenção por trás desta modalidade é permitir ao empreendedor realizar tantas quantas forem as incorporações dentro de uma única incorporação mãe, sem que haja a necessidade de parcelamento do solo, nos termos do artigo 6º da Lei 4864/65:


Art. 6º - No caso de um conjunto de edificações a que se refere o artigo 8º da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, poder-se-á estipular o desdobramento da incorporação em várias incorporações, fixando a convenção de condomínio ou contrato prévio, quando a incorporação ainda estiver subordinada a períodos de carência, os direitos e as relações de propriedade entre condôminos de várias edificações.


Na incorporação desdobrada, são atribuídas porções do terreno devidamente determinada para cada um dos Setores em que se desdobrará a incorporação, assim o empreendimento será composto por vários Setores, sendo que a cada um deles corresponderá às porções de terreno de uso exclusivo que lhes foi atribuída, com as correspondentes edificações, e parte por áreas de propriedade comum e uso de todos os Setores. As unidades autônomas de cada Setor terão duplicidade de frações ideais, uma na porção do terreno e nas coisas de uso comum específica do Setor e outra sobre o terreno todo e sobre as coisas de uso comum de todas as unidades do empreendimento.


Ambos os casos permitem ao empreendedor a criação de um megaempreendimento composto por diversas edificações distintas. No entanto, a essência por trás da incorporação desdobrada é exatamente aquilo que a difere do super condomínio. Enquanto o super condomínio é concebido, por assim dizer, através do registro em uma única incorporação, a incorporação desdobrada permite ao empreendedor desdobrar uma incorporação em várias outras, atribuindo parte do terreno exclusivas para cada uma das incorporações que comporão o projeto.


Usualmente, por se tratar de empreendimentos formados por várias edificações, com etapas de lançamento distintas, pode haver necessidade de se proceder a alteração na tipologia dos edifícios dos Setores não lançados comercialmente para atender condições mercadológicas.


A Incorporação Desdobrada possibilita ao Empreendedor efetivar tais alterações, sem provocar alteração nas frações ideais no terreno das unidades dos outros Setores e sem a necessidade de obter a anuência dos titulares destas unidades. Esta alteração, no entanto, não pode resultar em uma alteração na porção do terreno atribuída à cada Setor, uma vez que neste caso haveria alteração na fração ideal do terreno todo atribuída à cada Setor.


No caso das Incorporações Desdobradas a separação administrativa e financeira entre os Setores, por se atribuir o uso exclusivo de determinadas porções do terreno todo e das áreas nele edificadas à determinados Setores, esta separação se apresenta mais firme e forte juridicamente.


Por certo que estes megaempreendimentos, seja através de super condomínios, seja através da incorporação desdobrada, apresentam ao empreendedor vantagens urbanísticas em face ao desdobramento do terreno para a promoção de empreendimentos isolados, pois tem melhor aproveitamento do solo, v.g. a distância entre os prédios, que em um mesmo empreendimento são menores do que nos empreendimentos isolados, além de possibilitar a implantação de áreas de lazer ou de apoio maximizadas, que possam ser utilizadas por todos os Setores ou por Grupos de Setores, o que não seria possível se os empreendimentos fossem isolados.


Nós da Eichenberg e Lobato entendemos ser fundamental a interação entre os responsáveis pela estruturação jurídica destes megaempreendimentos com os arquitetos responsáveis pelo desenvolvimento do projeto arquitetônico e posteriormente com os técnicos responsáveis pela elaboração das planilhas da NBR, a fim de garantir que a estrutura do projeto como um todo seja garantida.


Felipe Lobato




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