O Marco Legal das Garantias, delineado pela Lei 14.711/2023, não apenas ampliou a dinâmica da alienação fiduciária, ao permitir o registro da alienação fiduciária da propriedade superveniente, mas também introduziu nuances significativas no processo de execução, transformando o panorama das garantias no cenário jurídico brasileiro.
A legislação explicitou a possibilidade de o proprietário de um imóvel oferecê-lo em garantia de dívida de terceiro, além disso proporcionou a interessante possibilidade de constituição de alienação fiduciária da propriedade superveniente, ou seja, daquela que o fiduciante espera obter de forma plena após a quitação do débito.
Assim, mesmo que um imóvel já esteja gravado por uma alienação fiduciária, ou seja, tecnicamente não faça mais parte do patrimônio do devedor, é permitido a ele não só oferecer a propriedade superveniente em garantia de novas dívidas, mas registrá-la desde a celebração do negócio, permanecendo sua eficácia condicionada ao cancelamento da alienação fiduciária anterior.
Na eventualidade de o devedor se tornar inadimplente, o processo de excussão da garantia seguirá o já conhecido rito extrajudicial, devendo ser notificados o devedor e o eventual terceiro garantidor fiduciante (caso não haja identidade entre o devedor e o garantidor fiduciante), se houver, a purgarem por completo a mora em 15 (dias), sob pena de o imóvel ser levado à leilão.
As alienações fiduciárias registradas na matrícula do imóvel seguirão uma ordem de preferência, privilegiando-se as mais antigas sobre as mais recentes, de forma que, os credores das obrigações não inadimplidas serão intimados a habilitar seus créditos no concurso extrajudicial e os posteriores se sub-rogarão no valor obtido com a alienação do bem, sendo repassadas a eles as quantias que sobejarem à satisfação da dívida com os credores fiduciários anteriores, proporcionando um equilíbrio entre a segurança do credor inicial e os interesses dos credores subsequentes.
O prazo a realização do primeiro leilão do imóvel após a consolidação da propriedade aumentou de 30 para 60 dias, enquanto o prazo para o segundo leilão, se necessário, permanece inalterado em 15 dias. Essa alteração busca conferir maior flexibilidade no processo de alienação, otimizando as oportunidades para a satisfação da dívida.
No primeiro leilão o lance mínimo para arrematação do imóvel deverá ser o seu próprio valor, em não havendo lance que o supere, o bem deverá ser levado ao segundo leilão, caso em que será aceito lance que supere a dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga, somada às despesas, emolumentos cartorários, prêmios de seguro, encargos legais, tributos e contribuições condominiais.
Até a realização do segundo leilão o fiduciante tem preferência na aquisição do imóvel, tendo o legislador detalhado os encargos do imóvel que devem ser pagos neste caso. Esses encargos, somados à dívida e despesas, incluem contribuições condominiais, proporcionando uma visão mais clara e abrangente dos custos envolvidos na aquisição.
Caso o imóvel também não seja arrematado no segundo leilão, em se tratando de crédito para construção ou aquisição de imóvel residencial, a propriedade do bem será definitivamente consolidada em nome do fiduciário, que dará integral quitação ao devedor e terceiro fiduciante.
Uma vez arrematado o imóvel ou consolidada a propriedade em nome do credor, apenas nulidades relacionadas à notificação do devedor e terceiro fiduciante podem ensejar anulação, nos demais casos, as controvérsias passam a ser resolvidas em perdas e danos, conferindo maior estabilidade ao credor e ao arrematante.
Quando não se tratar de dívida oriunda de crédito imobiliário residencial, mas de crédito comercial, a lei passou a permitir expressamente que o credor cobre, via ação de execução própria, o valor do saldo remanescente da dívida, caso o leilão não a satisfaça integralmente. Essa flexibilidade oferece ao credor uma abordagem mais abrangente na recuperação de valores devidos, fazendo retornar o instituto da Alienação Fiduciária às suas origens, como contrato acessório de garantia – de forma que não extinta a dívida, permanece a obrigação original.
Outra inovação marcante é a possibilidade de estender a alienação fiduciária e a hipoteca, funcionando como uma espécie de "recarregamento". Desde que mantido o credor, é permitido contratar a extensão, limitada ao valor e prazo da dívida original. Essa abordagem confere maior flexibilidade nas relações creditícias e permite uma melhor utilização do potencial financeiro do patrimônio imobilizado do devedor, aumentado o acesso ao crédito.
Finalmente, a Lei 14.711/2023 introduziu a possibilidade de execução extrajudicial da hipoteca, conferindo maior celeridade ao procedimento. Essa medida busca revitalizar esta modalidade de garantia, potencialmente restabelecendo seu papel no mercado, que havia sido atenuado pelo advento da criação da alienação fiduciária.
O Marco Legal das Garantias, ao abordar a alienação fiduciária superveniente e introduzir inovações na execução das garantias, propicia um ambiente jurídico dinâmico e de menor risco. As alterações promovidas não apenas refletem a evolução nas práticas de garantias, mas também buscam equilibrar os interesses de credores e devedores, promovendo um cenário favorável à ampliação do crédito, circulação de bens e riquezas e diminuição dos riscos, com consequente diminuição das taxas de juros, visto que a execução se torna mais eficiente e eficaz no contexto das operações creditícias.
Ricardo Nakamura
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