Uma das grandes questões enfrentadas pelas incorporadoras e construtoras, atualmente, volta-se para o enfrentamento dos pareceres técnicos contratados pelos condomínios, buscando a identificação e registro de não conformidades construtivas nas áreas de uso comum dos empreendimentos.
Esses pareceres técnicos geralmente são encomendados no apagar das luzes do prazo de 05 (cinco) anos de garantia de obra, previsto no artigo 618 do Código Civil, buscando, assim, evitar o perecimento do direito e resguardar a possibilidade de buscar a devida reparação.
Não há dúvidas — e não se pretende aqui questionar — ser um direito dos condomínios o registro de eventuais não conformidades construtivas por meio de parecer técnico e, a partir desse movimento, buscar junto às incorporadoras e construtoras responsáveis a solução dos problemas identificados após a avaliação técnica.
Entretanto, identifica-se, em razoável número de casos, a emissão de pareceres técnicos que não se limitam a apontar patologias de responsabilidade das incorporadoras e construtoras, mas sim todo e qualquer problema existente nas áreas comuns dos condomínios, sem realizar a necessária distinção entre (i) não conformidade construtiva, decorrente de erro de projeto e/ou falhas de execução da construção; e (ii) patologia decorrente da ausência de adequada manutenção da construção e/ou decorrente do desgaste natural da mesma.
São, no mais das vezes, em verdade, pareceres técnicos de constatação das condições físicas das áreas de uso comum e não de identificação, técnica e fundamentada, de eventuais não conformidades construtivas.
Os excessos existentes nos pareceres técnicos, consequentemente, dificultam ou inviabilizam a salutar composição extrajudicial, transformando a relação em um litígio complexo, demorado e oneroso para ambas as partes envolvidas.
Não há se questionar, em absoluto, eventual responsabilização por não conformidade identificada, desde que dentro do prazo legal de garantia específico do elemento ou sistema construtivo. E aqui importante salientar não ser possível a conclusão de que qualquer patologia identificada dentro dos primeiros 5 (cinco) anos dos empreendimentos seja necessariamente de responsabilidade do incorporador ou construtor.
Importante ainda considerar que a avaliação da identificação para apuração de eventuais patologias deve ser técnica e fundamentada, segregando o que são itens que decorrem de erro de projeto ou falha de execução e itens que remetem à ausência de manutenção preventiva e/ou uso inadequado dos elementos e sistemas construtivos e mesmo aqueles que decorrem do desgaste natural da construção.
Entende-se, assim, que a avaliação da edificação deve ser norteada por critérios e fundamentos técnicos e, tão importante quanto, observar e considerar, com elemento guia para os trabalhos, quais manutenções preventivas foram realizadas pelo condomínio e, também, se as manutenções eventualmente executadas atendem a boa técnica e especificações.
Se por um lado é certo a responsabilidade do incorporador e construtor pela reparação de eventual não conformidade construtiva, ainda mais certo é que o condomínio que busca o reconhecimento da patologia tem que demonstrar, por prova inequívoca, ter realizado a adequada manutenção do elemento ou sistema construtivo ao longo dos anos, sob pena de perda do direito de reclamar a sua reparação mesmo no prazo de garantia da obra.
Para manter e reclamar a garantia, o condomínio deve comprovar a execução das manutenções exigidas de acordo com a boa técnica e pelo documentos orientativos entregues pela incorporadora e construtora. Isso porque a ausência de manutenção reduz significativamente a vida útil de uma edificação e prejudica o desempenho do sistema construtivo como um todo.
Dada a relevância da manutenção preventiva para a vida útil da construção, existe, inclusive, assim como as normas que regem a análise de eventuais não conformidades construtivas de imóveis, a ABNT NBR 5674 – MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES que define regras para a gestão do sistema de manutenção de edificações que devem ser observadas pelo condomínio, sob pena da perda da garantia total ou parcial da edificação.
O que se está por afirmar — e com insistência busca-se levar ao conhecimento e crivo do Poder Judiciário — é que realizar manutenção preventiva é essencial e indispensável não somente para o bom funcionamento da edificação, mas, principalmente, para preservação e desempenho dos elementos e sistemas construtivos.
Como exemplo, simples, mas ilustrativo, a pintura da fachada não é uma manutenção somente estética. A tinta tem função de cobertura, de proteção do reboco aplicado contra a ação do tempo, evitando fissuras e infiltrações decorrentes. Este é um exemplo de manutenção, cujo prazo sugerido é de 03 (três) anos e que dificilmente é realizada pelos condomínios por ser compreendida, equivocadamente, como uma intervenção meramente estética.
Imprescindível, então, que ao se pretender responsabilizar as incorporadoras e construtoras por eventuais não conformidades construtivas, os condomínios apresentem o plano de manutenção preventiva nos termos do manual do síndico eventualmente disponibilizado pelas empresas e da ABNT NBR 5674 – MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES, viabilizando uma análise isenta e atenta à realidade da edificação, com a identificação exclusivamente de problemas construtivos decorrentes de erros de projetos e/ou falhas de execução que sejam, efetivamente, de responsabilidade das incorporadoras e construtoras.
Pedro Braga Eichenberg
Theodoro Focaccia Saibro