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Execução extrajudicial de bem sobre o qual recaia direito real de garantia: procedimentos

No tocante à concessão de crédito para compra e venda de imóveis, a utilização das modalidades tradicionais de garantia real — como a hipoteca, por exemplo, mostrou-se um desestímulo aos investimentos no segmento. Isso porque, nas hipóteses de inadimplemento contratual, os procedimentos usualmente utilizados para retomada, pelo credor, do imóvel ofertado em garantia e a ausência de agilidade da execução da dívida, antes da virtualização dos processos, mostravam-se ineficientes, onerosos e com um alto nível de risco.


Visando emprestar credibilidade ao mercado imobiliário e, consequentemente, fomentar os investimentos no setor, bem como promover o desenvolvimento social, o Decreto-Lei 70/1966 disciplinou as possibilidades de execução extrajudicial das dívidas garantidas por Hipoteca em Contratos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), alternativa mais célere, econômica e segura na recuperação do crédito inadimplido. Na mesma linha, a Lei 9.514/97 estabeleceu a possibilidade de execução extrajudicial nos contratos de mútuo com alienação fiduciária de imóvel pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).


De lá pra cá, entretanto, os procedimentos de execução extrajudicial despertaram controvérsias na jurisprudência e na doutrina sobre os aspectos constitucionais de submissão do devedor à expropriação sem o devido acesso à justiça e ao processo legal.


Embora anteriormente já tivesse se mostrado favorável à constitucionalidade dos procedimentos de execução extrajudicial, recentemente o Supremo Tribunal Federal (STF) apreciou o Tema 249 da Repercussão Geral fixando o entendimento de que, em se tratando de contratos celebrados no âmbito do SFH, a execução extrajudicial de que trata o Decreto-Lei 70/1966 não afronta os princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa.


A decisão refere, ainda, que o procedimento não é realizado de forma aleatória e, portanto, não há que se falar em supressão do controle judicial, mas tão somente em deslocamento do momento em que o Poder Judiciário é chamado a intervir. Com efeito, é lícito ao devedor, prévia e pessoalmente intimado da instauração do procedimento, levar à apreciação do Poder Judiciário eventual ameaça e/ou a lesão em seu direito.


Com relação à constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial nos contratos de mútuo com alienação fiduciária de imóvel pelo SFI, previsto na Lei 9.514/97, permanece pendente de apreciação pelo STF o Tema 982 da Repercussão Geral que apreciará especificamente a questão. Em razão da identidade da discussão constitucional com o Tema do 249 da Repercussão Geral, a expectativa é de que este seja igualmente considerado constitucional.


Em se confirmando tal perspectiva, ficará assegurada a constitucionalidade da adoção dos procedimentos de execução extrajudicial de bem sobre o qual recaia direito real de garantia. Em correspondência da possibilidade de adoção de medida mais célere, econômica e segura na recuperação do crédito inadimplido, a tendência será um natural incentivo nas atividades imobiliárias, comercialização de imóveis e concessão de créditos.


A equipe do Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados permanece à disposição para solucionar eventuais dúvidas.


Caroline Jochims Rossi

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