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Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados - Especialista em Direito Imobiliário

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ELA | ADV obtém decisões que afastam responsabilidade de construtoras por atrasos devido à pandemia

Conforme se sabe, nos últimos três anos, as empresas e a cadeia de consumo, em todos os níveis, sofreram com as consequências do coronavírus. Em que pese o ramo da construção civil, em alguns municípios tenha sido considerado como atividade essencial no período pandêmico, o setor sofreu demasiadamente com os efeitos da pandemia que assolou o mundo nos últimos anos.


O fato de o Poder Público ter considerado a atividade como essencial, não impediu que diversos funcionários das empresas de construção civil tenham se contaminado com o vírus, tampouco impediu que os fornecedores de atividades não essenciais terem suspendido total ou parcialmente suas atividades ou, até mesmo, não impediu o efeito cascata à cadeia logística em decorrência do desabastecimento de matérias-primas causado pelas restrições impostas pelo distanciamento social.


Temos observado de perto que algumas empresas do ramo da construção civil tiveram a entrega de suas obras atrasada, em decorrência das dificuldades impostas pela pandemia. Desta forma, não raras vezes, promissários compradores de imóveis, após o decurso do prazo contratual para entrega destes empreendimentos, ajuízam ações de rescisão contratual destas unidades, assim como ações que buscam a reparação por danos que os clientes entendem terem sofrido por conta do atraso.


Assim como todas as áreas da economia reguladas por lei específica, os contratos celebrados na modalidade de compromisso de compra e venda têm suas particularidades e os meios de extinção do contrato idem. Poderíamos citar diversos meios de resolução do contrato, todavia, aqui, nos ateremos à rescisão do contrato por adimplemento absoluto de todas as partes (a regra da relação jurídica perfectibilizada, pois se espera o adimplemento de ambas as partes, quando da celebração de um contrato); ou se tal resolução ocorrer por inadimplemento de quaisquer das partes. É na segunda hipótese que ocorre o imbróglio mencionado.


Ressaltamos que antes mesmo de tal imbróglio se mostrar tão comum, nós do ELA l Advogados já prevíamos que isto seria um percalço futuro imposto às construtoras. Inclusive, havíamos escrito anteriormente breve artigo que delineava aspectos sobre a inexistência de culpa exclusiva das incorporadoras pelo atraso de empreendimentos imobiliários[1], em decorrência do CORONAVIRUS.


Sabe-se que, a Jurisprudência é pacífica no sentido de que havendo rescisão contratual de compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias, por culpa exclusiva da vendedora, esta não faria jus de eventual multa contratual livremente pactuada.


Todavia, temos defendido ferrenhamente que não há culpa por parte das empresas do ramo imobiliário, em se tratando de atraso de obras, mesmo após o período de tolerância previsto nas Promessas de Compra e Venda, quando há impacto direto da pandemia que resulte no atraso. Isto, pois, compreendemos que estas não poderiam se responsabilizar por isto, tendo em vista que a pandemia foi um fato fortuito, cuja qual as empresas não poderiam prever.


Segundo nossas concepções de acordo com o artigo 393 do Código Civil: “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de fato fortuito ou força maior (...)”. A consequência prática para isto, seria que, em havendo rescisão do contrato, a construtora deveria ter o direito de aplicar as multas contratuais pelo distrato, tendo em vista que esta não deu causa à rescisão, respeitando, assim, o art. 67-A, §5º da Lei dos Distratos.


Gostaríamos de compartilhar com o mercado imobiliário, algumas decisões que nós do escritório ELA l Advogados obtivemos no último semestre, que ratificam nossa compreensão sobre o tema acima destacado.


Na primeira ação, trata-se de ação indenizatória a título de lucros cessantes e danos emergentes[2], oriunda do contrato de compromisso de compra e venda, para aquisição de imóvel. Ressaltamos que, os supostos lucros cessantes denunciados na ação, segundo os Autores, se dariam em decorrência de a Construtora ter atrasado quanto à entrega do bem.


Nesta ação, o Juízo da Vara do Juizado Especial Cível do Foro de Cotia compreendeu que, em havendo atraso, em decorrência da pandemia, não havia em se falar em responsabilização da construtora, nos termos do art. 393 do Código Civil.


Cumpre-nos mencionar que o caso acima não tenha sido ajuizado com o intuito de rescindir o contrato, o fundamento os lucros cessantes se alicerçaram na morosidade quanto à entrega do bem, ao passo que a defesa utilizou a argumentação de que a pandemia elidiria qualquer tipo de responsabilidade por parte da construtora.


No segundo caso conduzido por nós e que tivemos êxito na defesa da tese, tratava-se de ação de rescisão contratual, cuja qual os promitentes compradores atribuíam a responsabilidade pela extinção do contrato por culpa exclusiva da construtora, em decorrência da morosidade para entrega do empreendimento.


Desta forma, o pedido de rescisão contratual por culpa dos vendedores foi julgado improcedente, tendo em vista que nesta oportunidade, o Juízo da 1ª Vara Cível de Cotia compreendeu que atrasos módicos se justificariam em razão das dificuldades impostas pelas medidas de combate à pandemia, corroborando, assim, com a tese que temos defendido há tempos.[3]


Nesta esteira, importante ressaltar que o escritório ELA l Advogados está atento à situação e buscará defender os interesses das incorporadoras e construtoras para que estas não sofram com prejuízos por fatos a que não deram causa e que, a toda evidência, decorrem de casos fortuitos e força maior.


Wallyson Thadeu Silva Costa

[1] https://www.elaadvogados.com.br/post/inexist%C3%AAncia-de-culpa-exclusiva-da-incorporadora-pelo-atraso-de-empreendimentos-imobili%C3%A1rios

[2] Processo n.º 1009457-05.2022.8.26.0152 - Ingrid Araujo Beraldi Lima e outro x Ekko Group Incorporacoes e Participacoes S.A.

[3] Processo n.º 1010020-96.2022.8.26.0152 - Allan Mingoni Meneguel e Isis Mingoni Meneguel x Granja Nobre Empreendimento Imobiliário Spe Ltda. e Ekko Group Incorporações e Participações S/A

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