Edmundo Eichenberg no XIII Congresso de Direito Tributário - Questões Polêmicas

Na venda de imóveis, a Reforma Tributária desloca o foco do recebimento para o contrato. É a data da alienação, e não a do pagamento, que passa a definir o regime aplicável a cada venda.

Edmundo Eichenberg, sócio do Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados, apresentou o tema “Reforma Tributária e o Setor Imobiliário” no painel “Impactos da Reforma Tributária” do XIII Congresso de Direito Tributário – Questões Polêmicas. O evento foi promovido pelo Instituto dos Advogados do Rio Grande do Sul (IARGS), em 6 de outubro, em Porto Alegre.

Entre os pontos destacados na exposição:

Fato gerador: o PIS/COFINS incide sobre a receita recebida. A CBS e o IBS incidem sobre o ato de alienação, que a LC 214/2025 considera ocorrido já na promessa de compra e venda ou na carta de reserva com sinal. Na incorporação e no loteamento, o recolhimento a cada pagamento difere a exigibilidade, não o fato gerador.

31.12.2026: as receitas de contratos firmados até essa data permanecem no PIS/COFINS, ainda que recebidas nos anos seguintes.

Regimes transitórios: a opção pelos regimes específicos de incorporação e de parcelamento do solo é irretratável. Por isso, deve se basear em simulações por safra de contratos. Nas simulações apresentadas, aplicar a alíquota do ano do recebimento praticamente dobrou a carga estimada de um loteamento.

Redutor de ajuste: para imóveis em estoque em 31.12.2026, a escolha entre custo atualizado, valor de referência e estimativa de valor de mercado pode alterar de forma relevante a base da CBS e do IBS na venda futura.

A menos de três meses da virada para 2027, a data de celebração dos contratos, a documentação de custos e a definição do redutor aplicável ao estoque já precisam estar na pauta de incorporadoras e loteadoras.