Dos cuidados que o arrendador deve ter ao decidir não renovar o contrato de arrendamento

A legislação que hoje regra os contratos de arrendamento e parceria rural (Lei 4504/64 e Decreto 59566/66) foi editada na década de 1960, quando o cenário econômico era bastante diferente do que temos hoje e, por essa razão, o legislador visou proteger os arrendatários que eram a parte hipossuficiente na relação.

Atualmente o cenário é bastante diferente. Na maioria das vezes, os arrendatários compõem grandes grupos empresariais que tem capacidade econômica bastante superior aos proprietários das terras.

Sendo assim, a legislação deveria ser atualizada visando reequilibrar as forças e não mais super proteger os arrendatários, pois estes, na sua grande maioria, não são mais pequenos produtores que tinham naquela terra arrendada sua única fonte de renda, motivo pelo qual era necessária proteção contra eventuais desmandos de latifundiários.

Enquanto o legislador não se atenta a este fato, os arrendadores devem tomar diversos cuidados com seus contratos, bem como com eventuais desinteresses na renovação do contrato.

No caso de desinteresse do arrendador na renovação do contrato, o primeiro passo é a comunicação ao arrendatário do fato e dos requisitos que devem ser preenchidos para que o contrato efetivamente não seja renovado.

Um ponto relevante é que a notificação deve ser realizada pelo menos 6 (seis) meses antes do término do prazo do contrato. Para que não haja nenhum problema tal notificação deve ser encaminhada por Carta através do Cartório de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel.

No que se refere à forma de encaminhamento da notificação, nos parece que esse é mais ponto que deveria ser atualizado na legislação, pois existem outras formas de demonstrar a ciência inequívoca e, inclusive, já há jurisprudência que reconhece a validade de outros tipos de encaminhamento de notificações. No entanto, cabe ressaltar que, enquanto não há atualização da legislação, por cautela, deve ser feita na forma prevista na legislação.

Superado o prazo e forma de envio, surge a dúvida de se o arrendador pode, por simples desinteresse extinguir o contrato de arrendamento e a resposta é negativa. Para que possa impedir a renovação do contrato de arrendamento o arrendador deve informar que retomará a terra para uso próprio ou por descendente seu ou comprovar que houve descumprimento de cláusulas contratuais relevantes ou má utilização da terra pelo arrendatário.

Outra possibilidade é quando há terceiro que tenha ofertado melhores condições para o arrendador. Nessa hipótese o arrendatário deve primeiro ofertar preferência ao arrendador corrente para que o mesmo possa decidir se igualará a proposta que foi trazida junto à notificação e, assim, ter seu contrato renovado.

Registre-se que eventuais inverdades do arrendador na notificação encaminhada podem ser comprovadas posteriormente pelo arrendatário que terá direito a indenização pelas perdas e danos que lhe forem impingidas.

Diante do exposto, sugerimos aos arrendadores que sempre busquem assessoria jurídica quando decidirem pela não renovação do contrato de arrendamento para que, assim, possa evitar prejuízos posteriores.

A equipe do Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados está à disposição para auxiliar em todas as questões relativas ao direito agrário visando auxiliar o setor que move o PIB nacional a se desenvolver cada vez mais.

Theodoro Focaccia Saibro