A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Resp. 1867209, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, decidiu pela impossibilidade de o devedor de contrato de alienação fiduciária de imóvel pleitear a resolução de tal contrato com base na alegação de incapacidade de arcar com as parcelas vincendas contratadas, não fazendo jus, assim, à devolução de valores com mera retenção de percentual pelo credor.
Nos termos do voto do relator, já há entendimento consolidado no STJ no sentido de que não se aplica o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nos casos de resolução do contrato de alienação fiduciária de imóvel em razão de inadimplemento do devedor. Em tais hipóteses não haverá devolução de valores ao devedor com retenção de determinado percentual pelo credor, como prevê a legislação consumerista, mas sim a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor e a devolução de saldo do produto da venda, se houver, após leilão e quitação integral da dívida, em obediência aos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, norma especial que prevalece ao CDC.
No caso julgado, no entanto, a controvérsia se dá em razão da alegação de que não haveria inadimplemento do devedor anterior à propositura da ação. A ação pleiteando a resolução foi proposta pelo próprio devedor, adimplente em relação aos pagamentos vencidos, sob a alegação de que sua situação econômico-financeira havia se alterado, não mais possuindo condições de arcar com o pagamento do saldo devido.
Por esse motivo foi o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), no acordão recorrido pelo credor, que em não havendo inadimplemento dos pagamentos pelo devedor, ficaria impossibilitada a aplicação dos mencionados arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, devendo o credor restituir as parcelas pagas, retendo para si um percentual de tais valores, a título de indenização pelo desfazimento do contrato.
A decisão proferida no Resp. 1867209 reformou a decisão do TJSP. Considerou a Corte que a propositura de ação de resolução, mesmo que o devedor autor esteja adimplente com o pagamento da dívida, deve ser entendida como quebra antecipada do contrato (antecipatory breach na common law), configurando, assim, comportamento contrário à manutenção do contrato e possibilitando a aplicação do procedimento previsto na Lei 9.514/97.
No entendimento do Relator, o inadimplemento referido na Lei 9.514/97 não deve ser interpretado restritivamente ao mero não pagamento das prestações da dívida, mas sim como o comportamento contrário à manutenção do contrato, o que ocorreu com a propositura do pleito de resolução feito pelo devedor.
A devolução de valores ao devedor deverá ocorrer, assim, não conforme prevê o CDC, mas obedecido o procedimento previsto para as Alienações Fiduciárias de Imóveis, se restar saldo após leilão e quitação da dívida.
Entendemos que a decisão acima é relevante, pois prestigia o instituto da alienação fiduciária e traz mais segurança jurídica àqueles que o pretendem utilizar.
A equipe do Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados está à disposição para maiores esclarecimentos sobre o assunto.
Theo Cecchi Theodoro Focaccia Saibro