Em fevereiro de 2023, havíamos alertado para a confusão presente na fundamentação e nas conclusões da Solução de Consulta (SC) Cosit nº 24/2023, que tratava, indistintamente, condomínios de lotes e loteamentos para fins de adesão ao Regime Especial de Tributação – RET.
No dia 15 de julho de 2024, foi publicada uma nova Solução de Consulta Cosit, que parece superar o desentendimento presente na manifestação anterior do fisco federal. Na recente Solução de Consulta Cosit nº 205, de 11 de julho de 2024, houve uma boa compreensão do tratamento dos condomínios de lotes como incorporações imobiliárias, conforme explicitamente veiculado no § 2º do art. 1.358-A do Código Civil, inserido pela Lei nº 13.465/2017, com redação ainda mais detalhada pela Lei nº 14.382/2022. Aos condomínios de lotes é aplicado o regime jurídico das incorporações imobiliárias, segundo textualmente regrado no referido dispositivo do Código Civil.
Reconhecendo-se, no condomínio de lotes, uma incorporação imobiliária, é legítima a instituição do patrimônio de afetação, próprio das incorporações imobiliárias, como previsto na Lei nº 4.591/1964. E, com a afetação patrimonial da incorporação imobiliária, na modalidade de condomínio de lotes, faculta-se ao incorporador a opção pelo RET, conforme disposições da Lei nº 10.931/2004.
A ementa da SC Cosit nº 205/2024 foi assim redigida:
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ
O incorporador imobiliário que realiza o parcelamento do solo urbano na forma de condomínio de lotes pode optar pelo Regime Especial de Tributação aplicável às incorporações imobiliárias (RET-Incorporação), desde que atendidos os requisitos dos arts. 1º a 4º da Lei nº 10.931, de 2004, entre eles a necessidade do regime de afetação conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 1964.
Dispositivos Legais: Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, arts. 28 a 31 e 68; Decreto-lei nº 271, de 28 de fevereiro de 1967, art. 3º; Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, arts. 2º e 55; Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, arts. 1º, 2º e 4º; Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, art. 1.358-A - Código Civil.
Em princípio, as dúvidas e controvérsias geradas pela anterior SC Cosit nº 24/2023 estariam agora superadas pela nova SC Cosit nº 205/2024. Condomínios de lotes realmente não se confundem com loteamentos e constituem efetiva incorporação imobiliária, na qual são possíveis a instituição do patrimônio de afetação e a adesão ao RET. Em boa hora, os contribuintes recebem uma manifestação do fisco federal que traz segurança jurídica e certa tranquilidade nas relações tributárias.
Edmundo Eichenberg
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