Muito vem sendo falado sobre a "tokenização" da propriedade imobiliária, mas ainda pairam consideráveis dúvidas sobre a sua aplicabilidade e extensão.
Na prática, a “tokenização” do imóvel se opera mediante a vinculação do imóvel a um “non-fungible-token” (token não-fungível) (“NFT”). Esse NFT, que é criptografado e usa como base a tecnologia blockchain, representa, de modo único (e disso o nome de “não-fungível”), determinados direitos e efeitos econômicos vinculados a esse imóvel. É esse NFT, então, que na propriedade digitalizada é comercializado e circulado, de modo a assegurar sempre os direitos a ele vinculados ao seu titular. Quando alguém compra o token, fica registrado que esta pessoa passa a ser a titular dos direitos e efeitos econômicos por ele representados.
Todavia, atualmente, (i) conforme preceitua o artigo 1.245 do Código Civil, tornar-se proprietário de um imóvel aquele que registra o título translativo no registro imobiliário (na matrícula, portanto); e (ii) exceto nos casos expressamente previstos em lei, como disposto no artigo 108 do Código Civil, “a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Assim, o NFT e a transferência do NFT não representam a própria propriedade do imóvel e nem, tampouco, a sua transferência. Esse conceito é de extrema importância para que se tenha clara a diferença entre adquirir um imóvel e investir no mercado imobiliário através da aquisição de um NFT, que pode até representar determinados direitos - mas não a propriedade - sobre um imóvel ou fração dele.
Diante das relevantes e consideráveis dúvidas em relação ao procedimento de digitalização de imóveis e efeitos da representação de determinados direitos sobre os imóveis por tokens, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul avançou no tema e, no dia 01 de novembro de 2021, editou o Provimento 038/2021 – Corregedoria Geral de Justiça, que estabelece, em seu artigo 1º, que
“Art. 1º - Os Tabeliães de Notas apenas lavrarão escrituras públicas de permuta de bens imóveis com contrapartida de tokens/criptoativos mediante as seguintes condições cumulativas:
I - declaração das partes de que reconhecem o conteúdo econômico dos tokens/criptoativos objeto da permuta, especificando no título o seu valor;
II - declaração das partes de que o conteúdo dos tokens/criptoativos envolvidos na permuta não representa direitos sobre o próprio imóvel permutado, seja no momento da permuta ou logo após, como conclusão do negócio jurídico representado no ato;
III - que o valor declarado para os tokens/criptoativos guarde razoável equivalência econômica em relação à avaliação do imóvel permutado;
IV - que os tokens/criptoativos envolvidos na permuta não tenham denominação ou endereço (link) de registro em blockchain que deem a entender que seu conteúdo se refira aos direitos de propriedade sobre o imóvel permutado."
A partir da regulação pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul renova-se a certeza de que a "tokenização" da propriedade imobiliária efetivamente será, mas ainda não é, uma realidade. O mercado está avançando e, necessária e consequentemente, as partes com ele relacionadas. Todavia, alterações legislativas serão mandatórias para criação de um ambiente seguro em que a propriedade e seu registro efetivamente convivam com o mundo digital.
Nós, do Eichenberg, Lobato, Abreu e Advogados Associados, estamos atentos e acompanhando esse relevante tema.
Lucas Braga Eichenberg
Rafaela Pessato Demarchi Chula