A atualidade demanda que sejamos criativos, múltiplos e dinâmicos, inclusive na estruturação jurídica de produtos imobiliários. A atratividade e a lucratividade dependem disso: do quanto criativos, inovadores, múltiplos e funcionais formos.
Há figuras imobiliárias que traduzem esta nova visão e que viabilizam um ganho em larga escala. Como exemplos disso, trataremos dos empreendimentos de multipropriedade e dos empreendimentos que tem venda fracionada de suas unidades, com vinculação das frações ideais a contrato de investimento coletivo.
Cada qual destes formatos possui nuances, características, vantagens e riscos próprios. Pelo conteúdo do nosso Informativo, traremos algumas de suas principais características jurídicas e pontos de atenção.
Multipropriedade. Desde dezembro de 2018, quando editada a Lei n.º 13.777, a Multipropriedade possui regramento jurídico próprio, tendo seu conceito – que variava ao longo do tempo e dos entendimentos doutrinários e jurisprudencial -, sido definido pela inclusão do artigo 1.358-C no Código Civil: “Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.” Ou seja, em UM imóvel há diversos proprietários (que a lei nomina de multiproprietários), cada qual dono de uma fração de tempo. Referendado, então, o caráter tridimensional da propriedade, por meio da inclusão do fator tempo. Durante esta fração de tempo de que é titular, o multiproprietário tem direito de uso e gozo do imóvel com exclusividade. Destina-se, portanto, àqueles que pretendem alternar o uso de uma propriedade. A legislação determina um período mínimo de 7 dias, em 3 modalidades de período: fixo (mesmo período cada ano), flutuante (determinação do período realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite a isonomia entre os multiproprietários) e misto (combinação dos sistemas fixo e flutuante). Em relação à transferência da multipropriedade a lei traz importantes definições que visam a facilitar o processo: (i.) não depende da anuência dos demais multiproprietários; (ii.) não há direito de preferência na alienação da fração de tempo em favor dos demais multiproprietários, salvo se estabelecido na Convenção de Condomínio ou Instrumento de Constituição da Multipropriedade; e (iii.) adquirente da fração de tempo é solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações, caso não obtenha declaração de inexistência de débitos referente à fração de tempo no momento da aquisição. Ainda, pela aludida lei, os multiproprietários equiparam-se os promitentes compradores e os cessionários de direito de cada fração de tempo.
Na estruturação jurídica, que vai desde os instrumentos de venda, passando pelo memorial de incorporação, convenção de condomínio, contratação de administradora, dentre outros, importante que estejam previstos os mecanismos que assegurem, a cada um dos multiproprietários, exclusividade de uso no tempo que é proprietário e que contemplem proteção também à viabilidade e sustentabilidade do empreendimento em si. Mecanismos da vida condominial ganham relevância exponencial, seja pelo número múltiplo de proprietários, sejam pelas complexidades na administração de um empreendimento com esta vocação. Os desafios começam antes mesmo das vendas, e nelas são intensificados, e continuam na vida do empreendimento, ressaltando a importância de os instrumentos jurídicos serem completos, adequados e abrangentes diante de tamanhas complexidades.
Unidades Fracionadas. O que estamos falando, aqui, refere-se a unidades que são vendidas de forma fracionada, ou seja, são vendidas frações ideais de imóveis, a diferentes adquirentes, que delas se tornam proprietários em condomínio civil pro indiviso. Não há divisão da unidade em si, mas sim a venda fracionada da unidade autônoma que se mantém una. Não é multipropriedade, porque a fração ideal de cada coproprietário não está atrelada ao tempo de uso. São diversos proprietários de um mesmo imóvel, em condomínio pro indiviso, mas não se enquadrando, portanto, na Lei n.º 13.777 antes referida. Trata-se de uma alternativa para alcançar um número maior de adquirentes, com viés de investimento. Este produto imobiliário tem como uma das principais características, via de regra, a vedação ao adquirente o uso do imóvel, atribuindo-lhe direito aos rendimentos que aquele imóvel vier a gerar (na proporção da fração ideal adquirida), a partir da administração por um terceiro ou pelo próprio investidor. Pode ser um produto hoteleiro, um centro médico, de escritórios, enfim, o que se entender como ativo imobiliário atrativo para investidores de uma forma mais pulverizada. Em um produto hoteleiro, no exemplo de unidades fracionadas, abre-se a possibilidade de os investidores adquirem quotas formadas por frações ideais de unidades autônomas (suítes). Com isso, automaticamente, o ticket de entrada no investimento imobiliário é reduzido e abre-se espaço para atingir um público consumidor potencialmente maior.
Em ambos os casos, seja no regime da multipropriedade ou da venda de unidades fracionadas, tem-se como característica a indivisibilidade do imóvel como regra geral (uma suíte de hotel, um apartamento, uma casa na praia). A propriedade compartilhada inclui as instalações, equipamentos e mobiliários existentes no imóvel.
Um questionamento importante que tem sido feito é se contratos de venda de frações de tempo em empreendimento imobiliário estruturado sob o modelo de multipropriedade, se aliados à pool de locação voluntário e ofertados publicamente, são valores mobiliários e, dessa forma, dependeriam de prévio registro de oferta perante a CVM? A resposta é: depende. E depende essencialmente da vocação, da publicidade e do apelo que é feito na comercialização deste produto. Se for investimento o caráter preponderante da oferta, com o chamado dos investidores para investirem objetivando, prioritariamente, auferir renda, a resposta é positiva. De outro lado, se o apelo preponderante da oferta for a destinação da multipropriedade ao uso do adquirente, para as suas férias, segunda moradia ou outros usos temporários, a resposta é negativa. Haverá ofertas, todavia, em que se farão presentes o mote para uso, conjugado com a possibilidade de, eventualmente, a unidade ser colocada em pool para locação. Nesses casos, novamente, a resposta será depende. Será necessário verificar muito detidamente as características da oferta, para buscar nelas o que será preponderante. A própria Comissão de Valores Mobiliários – CVM, em 2019, analisou um caso específico, no âmbito do Processo Administrativo CVM n.º 19957.009524/2017-41, e trouxe parâmetros a serem verificados, sendo os principais: (i.) a realidade econômica da transação (se investimento ou se para uso); (ii.) se a adesão ao pool é obrigatória ou não, ficando certo que existindo a obrigatoriedade estaria caracterizado Contrato de Investimento Coletivo – CIC; (iii.) a motivação do investidor na aquisição do produto; e (iv.) a ênfase dada pelo incorporador na promoção do produto (investimento ou uso). São diretrizes gerais que trazem parâmetros na análise para caracterização ou não de valor mobiliário (CIC) e, assim, se deve ou não ser submetido à CVM pedido de registro, ou de dispensa de oferta pública de CIC.
Na venda fracionada de unidades, que basicamente busca investidores atraídos pela rentabilidade da exploração do imóvel, a nosso ver seria inafastável a necessidade de subsunção da oferta deste tipo de produto à CVM. E justamente neste cenário, fomos responsáveis pelo leading case da CVM que trata da venda fracionada de unidades condo-hoteleiras, retratado no Processo SEI 19957.009425/2018-41.
Neste leading case, a CVM autorizou a oferta pública de frações ideais de suítes, permitindo-se, assim, atrair um número maior de investidores.
O Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados está à disposição para dirimir quaisquer dúvidas nestes temas, bem como para auxiliar na estruturação de produtos imobiliários, visando à maximização dos resultados e diminuição dos riscos.
Elisa Gonçalves Ribeiro