Apesar da lei que criou os Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRIs”) determinar que esses títulos sejam lastreados em “créditos imobiliários”, até o momento, a legislação brasileira é omissa quanto a definição legal acerca do que lhe atribuiria a qualidade “imobiliária”. Assim, a Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) vem sendo essencial para a criação do conceito, tendo em vista as diversas controvérsias geradas acerca do tema. Ao longo do tempo, a CVM vem modificando seu entendimento e aumentando a abrangência do conceito de crédito imobiliário em razão de sua origem e/ou de sua destinação.
A primeira evolução sobre o conceito, aconteceu em 2002, incluindo como crédito imobiliário para efeitos de securitização, não só aqueles provenientes de contratos de compra e venda de bens imóveis, mas também os créditos oriundos do fluxo de pagamento de aluguéis dos contratos de locação.
No ano de 2003, por meio da decisão no âmbito do Processo CVM nº RJ-2002/3032, estabeleceu-se que um crédito é considerado como imobiliário em razão de sua origem, ou seja, a originação deve ser eminentemente imobiliária, quaisquer que sejam as fontes de receita, como a venda ou promessa de venda de um direito real, receitas de aluguel ou mesmo receitas provenientes da exploração de um imóvel.
Ainda, em 2007, a CVM voltou a discutir sobre o tema, no âmbito do Processo CVM nº RJ-2007/0547, pelo qual foi interposto recurso contra decisão da superintendência que indeferiu o registro de oferta pública de distribuição de CRI, sendo que naquela oportunidade, o relator do respectivo processo estabeleceu que “os aluguéis que ainda virão a ser contratados, seja sobre imóveis desocupados, seja sobre imóveis que ainda virão a ser construídos (a futura expansão do shopping center), não se constituem em créditos imobiliários (e talvez nem mesmo em direitos creditórios). Já os aluguéis decorrentes da renovação futura de contratos de locação hoje existentes, também não constituem créditos imobiliários”. Neste contexto, a CVM deixou claro que os ativos passíveis de securitização por meio de CRI são os créditos imobiliários, aquelas já constituídos, e não os direitos creditórios de origem imobiliária, créditos futuros, ainda não constituídos.
Entretanto, anos depois, a CVM se debruçou sobre o conceito de “créditos imobiliários por destinação”, ou seja, quando os recursos obtidos na captação do CRI, apesar de não terem origem imobiliária, forem destinados a um empreendimento imobiliário. Aqui o foco é no tipo de contrato lastro, como debêntures, cédulas de crédito bancário (CCB) e outros, que antes não eram permitidos devido a não terem ligação direta com o mercado imobiliário. No caso analisado, o Colegiado da CVM julgou em 2017 o pedido de registro da oferta pública de distribuição de CRI com lastro em Cédula de Crédito Imobiliário representativa de Debêntures devidas pela Rede D’or São Luiz S.A., cujos recursos captados seriam destinados à “construção, expansão, desenvolvimento e reforma de determinados imóveis e/ou empreendimentos imobiliários, diretamente pela Devedora ou através de suas subsidiárias”. Assim, tanto a área técnica como o Colegiado autorizaram o registro da oferta, sob o argumento de que, embora a companhia não tivesse como objeto social atividade tipicamente imobiliária, restou comprovado que realizaria o efetivo direcionamento dos recursos à atividade imobiliária.
Em 2018, a CVM ampliou, ainda mais, o conceito de crédito imobiliário. O Colegiado autorizou a oferta de CRIs com lastro em créditos oriundos de contratos de empréstimo pessoal com pacto adjeto de alienação fiduciária de imóvel em garantia (os chamados home equity), sob o argumento de que constitui crédito imobiliário na sua origem, uma vez que o proprietário tira proveito econômico do seu imóvel, mediante a outorga da garantia real, para obter recursos a custos reduzidos.
No ano seguinte, através do Processo CVM/SEI nº 19957.001522/2017-12, foi examinada pela primeira vez a possibilidade de estruturação de CRI com lastro em crédito imobiliário por destinação, envolvendo não uma despesas futura, mas o reembolso de despesas de natureza imobiliária, já incorridas antes da emissão dos CRI. Assim, a Autarquia decidiu pela possibilidade, reforçando o conceito de crédito imobiliário por força da destinação.
Ainda, até 2022, apenas empresas atuantes no setor imobiliário ou as que tinham créditos imobiliários para usar como lastro, participavam da emissão de CRIs. Entretanto, após decisão da CVM, foi permitido que qualquer companhia que seja locadora de um imóvel possa captar recursos no mercado por meio de uma emissão de CRI com o objetivo de utilizar os recursos obtidos para pagamento de aluguéis ainda não incorridos ou para reembolso de aluguéis já pagos. Assim, não é obrigatório que o captador de recursos seja do ramo imobiliário, basta ter título de dívida que possa ser aceito como lastro de CRI.
Nesse sentido, antigamente, a Autarquia entendia que o crédito seria imobiliário apenas conforme sua origem, depois de diversas controvérsias e discussões, hoje o entendimento da CVM é que o crédito é considerado imobiliário conforme sua origem, sua destinação, e até mesmo conforme a garantia a ele atrelada.
Larissa Rocha
Mariana Trica