O Brasil, até a data de 02 de dezembro de 2022, contava com 620 (seiscentos e vinte) shoppings, com uma área bruta locável de 17 milhões de m², gerando 1,02 milhão de empregos[1].
Ditos centros de compra possuem sua arrecadação centrada nas receitas de aluguéis, muito embora também existam outros encargos aos lojistas, como fundo de promoção e propaganda cujos recursos são direcionados às campanhas de marketing, bem como os encargos comuns, estes últimos destinados à manutenção do empreendimento e serviços inerentes àquele espaço (segurança, limpeza, dentre outros).
Segundo levantamento realizado pelo Índice de Performance do Varejo (IPV) em parceria com a Sociedade Brasileira de Varejo e Consumo (SBVC), que traçou comparativo entre o ano de 2021 e o ano de 2022, as vendas das lojas localizadas nas ruas das cidades tiveram uma melhora de 6% (seis por cento), enquanto aquelas que têm sua estrutura localizada em shoppings centers apresentaram uma melhora de 11% (onze por cento), quase o dobro daquela verificada nas lojas de rua.
Complementando o dado acima, de acordo com a Associação Brasileira dos Shoppings Centers (a ABRASCE) as lojas de shoppings centers, somadas, contaram, no último ano encerrado (2021), com um faturamento de 159,2 bilhões de reais. Trata-se de um número bem representativo, mas ainda assim, bem abaixo do que os R$ 192 bilhões faturados pelos lojistas de shopping centers em 2019, antes da pandemia e ao qual, com o retorno a pleno em 2022, imagina-se que deverá voltar a se aproximar.
Os shoppings centers são ambientes que estão sempre se modernizando, com cada vez maior diversidade de atrativos, dentre os quais podemos citar: cinemas, entretenimento infantil, serviços, gastronomia variada, teatros, feiras, e outros tantos. Existem, inclusive, shoppings das mais diversas tipologias e dimensões e, ainda de diferentes segmentos (artigos de luxo, outlets, casa/decoração, dentre outros), ocasionando assim, aproximadamente 397 milhões de visitas no mês.
Aliado ao fato de que estes centros de compras permanecem vivos por muitos e muitos anos, natural que necessitem de um olhar constante para sua perfeita manutenção e, muitas vezes, evolução a fim de seguirem atraindo público, se modernizando e gerando negócios e receitas.
Quando citamos a manutenção dos shoppings centers estamos nos referindo aos custos constantes com limpeza, segurança, renovação e atualização dos equipamentos do mall como elevadores, escadas rolantes, rampas, acessos com portas especiais, automatização de alguns serviços, dentre outros. Outras vezes, são necessários investimentos de elevada monta, face a realização de obras de revitalização e, até mesmo, de expansão destes grandes centros de compras, momento em que se torna necessário a busca por financiamento das obras, e análise de operações de crédito alternativas disponíveis para o setor.
Na busca pelo financiamento ideal, com melhores taxas de juros e segurança na operação, os gestores dos shoppings podem contar com o financiamento privado, via mercado de capitais, por meio da securitização, utilizando como lastro os recebíveis dos alugueres recebidos.
Abrindo um parêntese, importante salientar que, inicialmente, para a Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) só eram considerados recebíveis imobiliários aqueles créditos provenientes (i) de compra e venda de imóveis com pagamento a prazo e (ii) de escritura pública de concessão de direito real de superfície.
Foi então que, em 2002, face a uma consulta recebida[2], a CVM emitiu parecer indicando que os aluguéis (receitas oriundas de contratos de locação de imóveis) poderiam ser considerados créditos imobiliários para efeitos de securitização, passando, então, a locação a servir como lastro para estas operações.
Logo adiante, em 2003[3], a CVM complementou seu entendimento dizendo que os créditos imobiliários, aqueles aptos a lastrear operações de securitização, são os que decorrem da exploração de imóvel ou do seu financiamento, razão pela qual os recursos captados pelo devedor devem, obrigatoriamente, serem aportados no imóvel para sua aquisição, ampliação ou reforma.
Pois bem, a securitização de recebíveis é uma operação típica do Mercado de Capitais, sendo este o ambiente em que agentes deficitários (emissores) negociam e buscam a captação de recursos com os agentes superavitários (investidores). A securitização teve origem nos Estados Unidos, no final da década de 1970, e no Brasil foi instituída pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Embora prevista em nossa legislação há mais de 2 (duas) décadas, permaneceu pouco conhecida por anos, mas em razão das alterações legislativas posteriores, essa operação acabou sendo muito bem recebida pelo setor imobiliário, e está em franca expansão no segmento de Shopping Center.
Essa operação é uma alternativa de captação de recursos, com desintermediação bancária, e possibilita o financiamento de empreendimentos e a viabilização de projetos. Em uma análise ampla, ela permite ao empreendedor, proprietário do Shopping Center, adiantar o recebimento de créditos futuros, negociando esses créditos com investidores, que possuem capital para dispor, e realizar o pagamento à vista.
Dessa forma, o empreendedor, detentor dos recebíveis, os cederá à uma companhia securitizadora, e esta transformará esse crédito em um valor mobiliário denominado Certificado de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), que representa uma promessa de pagamento em dinheiro no futuro, e os venderá aos investidores interessados.
Exemplificando, analisaremos a seguir um caso típico dessa modalidade de operação:
O shopping, ao realizar a assinatura dos contratos de locação com diversos lojistas, se torna detentor de créditos futuros a receber (os aluguéis), que denominamos de recebíveis. Os contratos, em regra, possuem um prazo de 5 anos (60 meses), e embora possamos calcular o valor mínimo, somando os aluguéis mínimos do lojista, essa quantia somente estará à disposição do Shopping no futuro, após todos os pagamentos realizados.
A vantagem da securitização ao Shopping, é que ela poderá reunir diversos contratos de locação, ou seja, somar o valor de todos os contratos de locação em Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI), e ceder todos esses créditos futuros à uma companhia securitizadora, - oferecendo garantias caso haja o inadimplemento do pagamento dos aluguéis - que irá vendê-los à investidores do mercado financeiro. A companhia securitizadora então, após receber a quantia, irá transferir o valor ao Shopping, que receberá um valor menor, mas à vista, não precisando aguardar o prazo total dos contratos. Na outra ponta, a vantagem ao investidor que comprará o CRI, é que por se tratar de um investimento de renda fixa, este receberá, em troca de manter os recursos aplicados, uma remuneração do emissor do título junto com o valor investido, em forma de juros.
São diversas as vantagens da securitização para o Shopping Center, mas como visto no exemplo acima, destacamos a possibilidade de adquirir um financiamento mais barato que os meios tradicionais, como o empréstimo bancário por exemplo, pois como há uma separação de contas a receber (aluguéis), eleva-se a qualidade do crédito, e aumenta a segurança dos investidores. Além disso com o adiantamento das contas a receber, melhora-se o fluxo de caixa, com a redução do índice de dívida, que possibilita a elevação do índice de crédito da empresa, facilitando a busca por eventuais novos financiamentos.
Finalmente, por ser um setor que possui uma necessidade constante de modernização, concluímos que o financiamento por meio de operações de securitização, via mercado de capitais, é uma alternativa vantajosa para o setor, garantindo segurança e taxas de juros atrativas.
Felipe Costa Holanda
Gabriela Dornelles
Mariana Trica
[1] https://abrasce.com.br/numeros/setor/ [2] Processo CVM nº RJ 2001/1981 [3] Processo CVM nº RJ 2002/3032