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Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados - Especialista em Direito Imobiliário

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Time Sharing e a aplicação no Código de Defesa do Consumidor

Antes de adentrar ao tema desse artigo, necessário que façamos uma distinção entre a Mulipropriedade e o Time Sharing.


A multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.


A modalidade é regulada pela Lei 13.777/2018 , que trata do regime de multipropriedade e seu registro, definido como “o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.


Já o Timeshare ou Time Sharing é a denominação utilizada para uma prestação de serviço que pode ser contratada pelo consumidor e, através de um termo contratual, o contratante ajusta a utilização de uma propriedade em frações fixas de tempo, sem, contudo, adquirir qualquer direito de propriedade sobre o bem.


Na modalidade de multipropriedade, o comprador tem a escritura definitiva de uma fração de um imóvel, com direito de uso vitalício, ou seja é um dos coproprietários do bem e detentor de uma fração de tempo específica para gozar de sua propriedade.


O time sharing é regulamentado pelo Decreto nº 7.381, de 2 de dezembro de 2010: Art. 28. Considera-se hospedagem por sistema de tempo compartilhado a relação em que o prestador de serviço de hotelaria cede a terceiro o direito de uso de unidades habitacionais por determinados períodos de ocupação, compreendidos dentro de intervalo de tempo ajustado contratualmente.


Aqui daremos enfoque ao contrato de time sharing, que não é, por si só, abusivo ou ilícito, sendo essa prática aceita de forma ampla no Brasil atualmente, pois permite que o cliente adquira, por preços vantajosos e atrativos, um período de férias todos os anos, sem as preocupações e riscos financeiros que uma casa de veraneio pode trazer, pagando muito menos, proporcionalmente, pelas diárias.


Porém, o emprego de técnicas agressivas de venda e a escassez ou inverdade de informações oferecidas por alguns vendedores de direito de uso podem fazer com que venham a possuir tais características de ilicitude e abusividade, levando os consumidores a suportarem graves prejuízos.


Como qualquer outro contrato que contenha todos os dispositivos adequados à legislação vigente, o time sharing deve prever situações que resguardem os direitos das partes contratantes, principalmente em casos de desejo de rescisão.


Assim, importante que os contratos contenham regramentos claros e específicos para todas as situações, pois tem se entendido que a esses contratos aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, pois se verifica a existência de relação de consumo entre o prestador de serviço (fornecedores) e os compradores (tomadores do serviço/consumidores).


Destacamos o direito à informação, que deve ser adequada e claro, destacando as reais condições do negócio ali contratado e evitando as práticas abusivas aos consumidores que muitas vezes celebram contratos derivados de práticas agressivas de marketing e publicidade enganosa (artigo 4º, incisos III e IV, e artigo 6º, incisos II e III, do CDC).


Inclusive, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, nos casos de rescisão por culpa do vendedor, vem aplicando de forma semelhante o enunciado 543[1] do STJ (0274388-18.2019.8.19.0001 - APELAÇÃO. Des(a). CEZAR AUGUSTO RODRIGUES COSTA - Julgamento: 08/03/2022 - DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL), comumente utilizado para rescisão de contratos imobiliários de compra e venda, sendo razoável a resilição do compromisso, e, evidenciada a culpa da vendedora, retornando os contratantes ao status quo em que se encontravam antes da celebração com devolução integral dos valores pagos pela promitente compradora.


Assim, encontramos diversos julgados e dispositivos legais aplicáveis ao time sharing que buscam resguardar os direitos essenciais do consumidor para evitar a prática de questões ilegais e abusivas às partes vulneráveis que muitas vezes alegam desconhecer o instituto do time sharing para fundamentar pedidos rescisórios ou indenizatórios..


Dessa forma, diante do aumento considerável da utilização do instituto do time sharing no país é importante que aqueles que vendem o serviço utilizem contratos que não deixem dúvidas acerca do preço, serviço e condições contratadas para evitar que as lacunas sejam supridas de forma a beneficiar o consumidor, haja vista o entendimento de que aplica-se a estas contratações o Código de Defesa do consumidor.



Elisa Sequeira D’Ávila

[1] "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento

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