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O Superior Tribunal de Justiça e a base de cálculo do ITBI: o que foi decidido, afinal?

No final do mês de fevereiro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), por sua 1ª Seção, emitiu importante julgado sobre a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão Onerosa e Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI), de competência dos Municípios. Trata-se do Recurso Especial nº 1.937.821, relator Ministro Gurgel de Faria, submetido ao regime de recursos repetitivos. O acórdão foi publicado em 03.03.2022.


Nesse precedente, o STJ fixou as seguintes teses, a serem observadas pelas instâncias inferiores de julgamento (Tribunais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal):


a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;


b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);


c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.


A Corte Superior reafirmou uma orientação já adotada em precedentes anteriores, no sentido de não ser possível empregar a mesma base de cálculo do IPTU, para fins de apuração do ITBI. Embora ambos os tributos incidam sobre o valor de venda do imóvel (“valor venal”, conforme arts. 33 e 38 do Código Tributário Nacional - CTN), a mensuração, no âmbito do IPTU, é feita por lei específica, que aprova a Planta Genérica de Valores. Por necessariamente considerar aspectos mais amplos e objetivos, como metragem e localização, a planta de valores não serviria para determinar a valorização individual de um imóvel, base da incidência do ITBI.


Nesse primeiro item da tese fixada pelo STJ, realmente não há maiores novidades. Por mais que o entendimento empregado seja bastante discutível, em termos doutrinários, a desequiparação entre as bases de cálculo do ITBI e do IPTU é defendida de longa data no próprio STJ.


A inovação realmente aparece nas teses subsequentes, consolidadas no mesmo julgamento. A Corte Superior afirma a presunção de idoneidade do valor da transação (da compra e venda ou de operação equivalente, para fins de transmissão onerosa de imóveis), declarado pelo contribuinte, como base de cálculo do ITBI. Presume-se, diz o STJ, que o valor declarado na operação, pelo transmitente, corresponda efetivamente ao valor venal do imóvel. A boa-fé é presumida, nunca o contrário, segundo o Tribunal Superior de Brasília.


A presunção de adequação do valor venal declarado pelo contribuinte pode ser revista pela respectiva fazenda municipal, se não condizente com a realidade de mercado do bem transmitido. Porém, nesse caso, compete ao Município o ônus da prova acerca da demonstração da insuficiência do montante atribuído na transação. Exige-se, ainda, na linha do novo precedente do STJ, a abertura de processo administrativo específico, em que seja promovido o regular arbitramento do valor de venda do imóvel, sempre sujeito ao contraditório e à ampla defesa, tudo em conformidade ao disposto no art. 148 do CTN.


O STJ expressamente rejeita qualquer predeterminação do valor venal de imóveis, para fins de ITBI, com base em tabelas ou cadastros preparados pelas fazendas municipais. Os comumente denominados “valores de referência”, avaliações genéricas de bens, usualmente apresentadas pelos fiscos dos Municípios, quando da solicitação de guias de ITBI, são expressamente rejeitados no recente julgado da Corte Superior.


Ou seja: a fazenda pública municipal não está necessariamente vinculada ao valor da operação declarado pelo contribuinte, para fins de cálculo de ITBI. Mas, se reputar insuficiente o montante da transação, em comparação com o suposto valor de mercado do bem transmitido, caberá ao fisco o ônus de abrir um processo administrativo específico, para nele promover uma avaliação própria, por arbitramento, sujeita à revisão. Não poderá, em hipótese alguma, partir, o fisco municipal, de valores predeterminados, com base em tabelas gerais de referência.


A dinâmica das transações imobiliárias certamente será afetada pelos regramentos estabelecidos nesse novo julgamento do STJ. A célere apuração do ITBI muitas vezes é essencial para a concretização de um negócio, que não raro conta com diversas etapas subsequentes à transmissão da propriedade (aprovação e registro de incorporação imobiliária, instituição de garantias para o financiamento do empreendimento, lançamento etc.). A instauração de um obrigatório processo administrativo de arbitramento, em face de qualquer divergência do fisco municipal com o valor da transação declarado pelo contribuinte, possivelmente demandará tempos de tramitação na resolução do ITBI não suportáveis por todos os agentes do mercado. É de se supor que meios alternativos de solução de controvérsias, como a própria transação tributária (acordos entre fisco e contribuintes, com concessões mútuas), passem a ser empregados com mais ênfase no tema. A solução perfeita, mas tardia, nunca é a melhor alternativa.


Edmundo Cavalcanti Eichenberg

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