Recentemente, no mês de novembro, tivemos um importante marco para a regulamentação da "tokenização" de imóveis com a edição do Provimento 038/2021 – Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Na oportunidade, desenvolvemos um artigo que abordou as principais disposições do Provimento e alertou sobre a necessidade de alterações legislativas para possibilitar a implementação da digitalização imobiliária de forma segura. Também realizamos uma live sobre o tema.
Passado mais de um mês desde a edição do Provimento, as dúvidas - naturais e saudáveis diante de qualquer novidade - seguem sendo pauta quando o assunto é a “tokenização” imobiliária. Mas os avanços, todavia, são consideráveis.
Há poucos dias, sobreveio notícia na mídia de que a primeira propriedade digital comercializada no Brasil foi entregue à sua adquirente, que contratou 20% dos direitos relativos ao imóvel em questão. E a possibilidade de aquisição de direitos sobre apenas determinada fração do imóvel – além da agilidade e inovação deste instituto – vem sendo tratada como uma grande aposta no mercado imobiliário, que tem também como intenção democratizar e facilitar os investimentos neste setor.
Ainda que a “tokenização” de imóveis propicie esta agilidade e desburocratização, importantes pontos precisam de amadurecimento, tais como a relação da coexistência dissociada da propriedade digital (token) e da propriedade real (registro imobiliário). Um deles, poderia se dizer, é sobre a possibilidade, ou não, do imóvel – ou dos rendimentos a partir dele obtidos - sofrer alguma constrição por débitos do proprietário digital, que não possui a propriedade do bem, mas sim direitos de usar e fruir do mesmo, recebendo, por exemplo, valores provenientes da locação do imóvel.
Assim sendo, na medida em que o proprietário digital venha a auferir rendimentos pela fruição do bem, não se vislumbra – até o momento – a impossibilidade de um credor, ciente desta relação, perseguir o seu crédito através dos valores obtidos com a “tokenização” do imóvel.
E, talvez por este aspecto, objetivando dar publicidade e transparência às transações realizadas digitalmente, o Provimento tenha previsto em seu artigo 3º que todas as escrituras públicas de permuta de bens imóveis por tokens que sejam lavradas devam ser comunicadas ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras – COAF, na forma do Provimento nº 88/2019 do Conselho Nacional de Justiça. Por outro lado, o próprio Provimento 88/2019 prevê que o órgão competente para indicar as hipóteses de operações suspeitas e de comunicações necessárias é a Corregedoria Nacional de Justiça.
Ainda que necessário o controle de informações sobre as transações realizadas, paira a dúvida se o órgão responsável para tanto deva se manter o Conselho de Controle de Atividades Financeiras – COAF, ou se, futuramente, tal dispositivo não possa vir a ser repensado. E, independentemente disto, a evolução sobre a possibilidade e concretização de eventual constrição sobre a propriedade digitalizada.
Nós, do Eichenberg, Lobato, Abreu e Advogados Associados, estamos atentos e acompanhando esse relevante tema.
Rafaela Pessato Demarchi Chula