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Desafios e cuidados na hora de unificar matrículas de unidades autônomas

No atual cenário do mercado imobiliário, a aquisição de apartamentos adjacentes objetivando unifica-los, resultando em uma única unidade autônoma, tem se tornado um negócio atraente. Porém, este procedimento requer especial atenção.


A unificação se mostra especialmente vantajosa para aqueles que desejam espaços mais amplos, personalizados e adaptáveis às suas necessidades individuais. Contudo, este procedimento transcende a uma mera reforma física, pois, envolve uma série de considerações jurídicas e trâmites legais, essenciais para imprimir segurança jurídica e viabilidade do processo de unificação junto ao Registro Imobiliário competente.


Quando duas unidades autônomas são fisicamente integradas, existe uma tendência de se considerar o processo concluído apenas com o término das obras. No entanto, um elemento fundamental, e muitas vezes desconsiderado, é a questão da regularidade da titularidade e registro da propriedade.


Comumente, na execução de tal negócio, o comprador adquire duas unidades distintas, cada uma com seu respectivo registro [matrícula] no Cartório de Registro de Imóveis.  Essa separação tem reflexos não somente no aspecto físico, mas também no plano jurídico, implicando em direitos e deveres diferenciados para cada uma das unidades.


A manutenção de registros separados para unidades que foram unificados fisicamente pode acarretar algumas implicações legais e burocráticas. Isso inclui potenciais obstáculos na eventual comercialização daquele imóvel, bem assim na obtenção de financiamentos ou até em contextos jurídicos que demandem a definição clara da propriedade, como em situações de sucessão.


Portanto, para aqueles que pretendem a unificação física de imóveis que originalmente estão registrados individualmente, bem como a consolidação dos registros junto ao Registro de Imóveis competente, o processo legal é mais complexo do que se apresenta inicialmente.


Um exemplo importante a se destacar é a exigência de obtenção do consentimento formal dos demais moradores do condomínio. Essa medida é necessária, pois, a alteração no número de unidades autônomas afetará a individualização do condomínio, podendo impactar em aspectos como a divisão de despesas condominiais, a representação em assembleias, entre outros. Esse requisito legal tem por objetivo garantir a preservação dos direitos dos demais proprietários, assegurando que a modificação proposta não resulte em prejuízos para o coletivo do condomínio.


Para unificar e consolidar os registros de duas ou mais unidades imobiliárias, o proprietário deverá seguir um processo que, geralmente, inclui as etapas a seguir, o que pode variar de região para região, em acordo com o regramento específico de cada uma, a exemplo de:


  • Elaboração de um projeto de unificação: Esse projeto, desenvolvido por um profissional qualificado, deve detalhar as modificações físicas e estruturais que caracterizam a união das unidades.

  • Aprovação do projeto pelo condomínio: O projeto de unificação deve ser apresentado e aprovado em assembleia geral dos condôminos, onde a concordância dos demais residentes deve ser formalizada.

  • Aprovação por órgãos competentes: Conforme a legislação local, o projeto pode requerer a aprovação de entidades municipais encarregadas de urbanismo e construção.

  • Registro da unificação no Cartório de Registro de Imóveis: Com todas as aprovações necessárias em mãos, o passo final consistirá em requerer o cancelamento das matrículas anteriores, abrindo matrícula própria para a unidade autônoma unificada.


A aquisição de apartamentos com a finalidade de unificação demanda um olhar atento não somente aos aspectos físicos e arquitetônicos, mas também aos procedimentos jurídicos pertinentes. A complexidade desse processo sublinha a importância do suporte de uma assessoria jurídica especializada, capaz de navegar pelas nuances legais e assegurar o cumprimento de todos os requisitos necessários, possibilitando, assim,  a concretização exitosa do projeto de unificação imobiliária. Assim, antes de iniciar essa jornada, é primordial estar devidamente informado e preparado para enfrentar os desafios jurídicos que possam emergir.

 

Felipe Sebastiá Lobato

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