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Créditos de cotas condominiais, securitização e a preservação da natureza jurídica

Ainda que os cenários sejam promissores em alguns setores da economia, impossível deixar de pensar e considerar que se está mundialmente vivenciando situação de pandemia há longos quase 9 meses e que esse cenário atinge, negativa e muito intensamente, número significativamente expressivo de pessoas físicas e jurídicas. Notícias recentes apontam o expressivo, e na mesma medida triste, número de 14 milhões de pessoas desempregadas no Brasil.


Dentro disso, é consequência natural o não cumprimento, no tempo e forma originalmente pactuados, de determinadas obrigações de pagamento, por pessoas, físicas ou jurídicas, atingidas pela pandemia e que, nessa situação, subitamente percam a capacidade de honrar parte de seus compromissos.


Na vida interna dos condomínios edilícios, onde as despesas condominiais beneficiam a toda a coletividade e são custeadas por meio das cotas condominiais, tem-se situação de atenção e cautela no momento atual. Muitos condomínios, inclusive corporativos, anteciparam-se no enxugamento das despesas e diminuição dos custos, objetivando mitigar casos de inadimplência, tornando mais viável ao condômino participar do rateio das despesas comuns. Mas o problema está aí, infelizmente, e com ele os condomínios terão de conviver.


Recentemente, houve importante decisão no âmbito do julgamento do Recurso Especial 1.570.452-RJ, da Relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça. Nessa decisão fora afirmado que os créditos condominiais preservam sua natureza jurídica, e juntamente com ela suas prerrogativas, ainda que cedidos para terceiros.


Hoje tem sido relativamente comum a atividade de securitização de créditos decorrentes de cotas condominiais, em especial mediante a cessão para Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (“FIDCs”). Nessas situações, os FIDCs promovem o pagamento das cotas condominiais em atraso e sub-rogam-se na posição do condomínio cedente, contra o condômino inadimplente.

A decisão acima mencionada, afirma, de modo a nosso ver correto e saudável para o mercado, que nessas operações os FIDCs sucedem o condomínio na posição credora com todas as prerrogativas legais a ele conferidas e decorrentes da natureza desse crédito de cotas condominiais.


Colhe-se do voto do Ministro Villas Bôas Cuevas:


“Na atividade de securitização de créditos condominiais, os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) valem-se do instituto da cessão de créditos, regulado pelos arts. 286 e seguintes do Código Civil, como faz ver o contrato juntado às fls. 274-284 do Apenso 1 (e-STJ), e, ao efetuarem o pagamento das cotas condominiais inadimplidas, sub-rogam-se na mesma posição do condomínio cedente, com todas as prerrogativas legais a ele conferidas”.


Pontua ainda, o destacado Ministro, que a eventual “transmutação da natureza do crédito cedido viria em prejuízo dos próprios condomínios, que se valem da cessão de seus créditos como meio de obtenção de recursos financeiros necessários ao custeio das despesas de conservação da coisa, desonerando, assim, os demais condôminos que mantêm as suas obrigações em dia”.


Trata-se de decisão importante para o mercado de securitização de créditos, mais ainda no nicho de atuação vinculado às cotas condominiais.


Nós, do Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados, por meio do nosso Time do Contencioso focado na atuação de ações ativas de cobrança, ficamos à disposição para quaisquer esclarecimentos sobre a matéria.

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