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A impossibilidade de restituição de encargos contratuais nas ações de rescisão contratual

Não raras vezes, após a celebração do contrato de compromisso de compra e venda com a incorporadora, por motivos diversos, promitentes compradores ingressam com demandas judiciais, para vê-los rescindidos pelo Poder Judiciário.


Após algum período de estabilidade dos pedidos de rescisão já vê-se, novamente, um crescimento de ações com esse objetivo, sendo que mesmo com a Lei dos Distratos as discussões não são simples e nós, advogados, temos que estar atentos a todos os detalhes para defender, da melhor forma, os direitos dos nossos clientes.


Importante destacar que, mesmo com o advento da Lei dos Distratos que regrou percentuais e formas de devolução de valores aos promitentes compradores, há discussões nos processos judiciais sobre o percentual de retenção dos valores pagos que faz jus a empresa.


Afinal, o Código Civil, em seu artigo 884, caput, menciona que: aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido (...). Obviamente, em casos semelhantes de rescisão, caso inexistisse a possibilidade de a incorporadora reter parte dos valores investidos para construção de determinado empreendimento (análogo a meu pensar à compensação (art. 368, do Código Civil), tal impossibilidade inundaria o Poder Judiciário de demandas.


Ora, pensemos que, para cada rescisão contratual, necessariamente existiria uma demanda ajuizada pela incorporadora, para restituir-se do enriquecimento ilícito por parte do promitente comprador. E, diante deste cenário, a Jurisprudência dos Tribunais Superiores e Estaduais, até a reforma da Lei do Distrato (Lei 4.591/1964), estabeleceu patamares de retenção à incorporadora, para evitar o caos do Poder Judiciário.

Breves menções devem ser feitas ao artigo 67-A, §5º da Lei do Distrato (incluído pela Lei 13.786/2018), que, após analisar a insegurança jurídica que a Jurisprudência ocasionava, pois não havia um critério objetivo para retenção dos valores por parte das incorporadoras e atribuía-se quase que integralmente às incorporadoras os ônus da rescisão, estabeleceu-se a possibilidade de retenção, nos empreendimentos sujeitos ao regime de patrimônio de afetação, no patamar de 50% (cinquenta por cento) sobre os valores desembolsados pelo promitentes compradores, em favor do promitente vendedores.


Nesta esteira, mesmo após as mudanças legislativas, o Poder Judiciário já vê uma crescente de demandas que visam a rescisão contratual de compromissos de compra e venda. E, por vezes, para que as partes retornem ao status quo, decisões que declaram a rescisão judicialmente, fixam-se juros legais do trânsito em jugado (Tema Repetitivo 1.002 do Superior Tribunal de Justiça) e correção monetária desde o desembolso, pontos que não serão o objeto de nossa abordagem.


O ponto fulcral deste artigo diz respeito especificamente ao retorno das partes ao status quo que, por vezes, pode-se esbarrar ao mesmo entrave que o Poder Judiciário se debruçou antes da nova legislação, qual seja: o enriquecimento ilícito por parte do promitente comprador.


Supondo-se em uma hipótese prática onde há parcela de contrato de compromisso de compra e venda datada em 23/06/2022. Todavia, por culpa exclusiva do promitente comprador, o pagamento somente ocorre em 24/08/2022. Nesta hipótese, haveria incidência sobre a parcela de penalidades contratuais às quais a incorporadora não deu causa, vez que a mora se deu em culpa exclusiva do próprio promitente comprador.


Desta forma, pergunta-se, qual seria a ingerência da incorporadora e o porquê ela deveria arcar com a desídia do próprio promitente comprador? A resposta parece óbvia: quem deveria arcar com tal ônus foi àquele que deu causa, ou seja, o próprio demandante.


Em não raras hipóteses (eis que o principal fator para ajuizamento de demandas de rescisão contratual), há interpretação equivocada por parte do Poder Judiciário quanto à devolução dos valores efetivamente pagos pelo promitente comprador, vez que nem sempre o numerário desembolsado por parte do promitente comprador reflete àquilo que este possui direito à devolução, pois as multas contratuais e juros incidentes pelo pagamento extemporâneo de determinada parcela do contrato de compromisso de compra e venda são oriundos de sua própria torpeza e, ademais, estes têm natureza personalíssima, não podendo ser transferidas a outrem.


Em uma primeira análise, podemos pensar que se trata de valores baixos que não alteram sobremaneira o resultado final, porém quando se analisa o volume de ações que buscam restituição dos valores pagos e a quantidade de parcelas que são pagas com atraso pelos promitentes compradores tem-se um valor relevante e que pode impactar no resultado das companhias.


Dessa forma é dever dos advogados que defendem as construtoras e incorporadoras estar atento a todos os detalhes visando melhorar ao máximo o resultado a ser obtido. No caso específico que estamos tratando, a análise do extrato de pagamentos do promitente comprador é essencial para que afastemos a devolução de valores de multas e juros por inadimplemento, pois não compõem o preço propriamente dito e, portanto, os encargos contratuais incidentes sobre a mora do próprio promitente comprador não poderiam ser transferidos à incorporadora, vez que ninguém pode (ou não poderia, em tese) beneficiar-se de sua própria torpeza.


Wallyson Thadeu Silva Costa

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