É usual no mercado imobiliário que nas Promessas de Compra e Venda de Unidades comercializadas na planta seja aplicada a correção monetária com periodicidade mensal, seja qual for o prazo de vigência do referido contrato, vinculado ao prazo de conclusão das obras.
Tal situação, como se disse, é uma prática usual e largamente utilizada, sem que houvesse, em qualquer foro, maiores questionamentos.
Ocorre que, recentemente, passaram a se avolumar, especialmente no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ações que visam discutir a possibilidade de haver correção monetária aplicada com periodicidade mensal em promessas de compra e venda de unidade em construção, cujo prazo do Contrato for inferior a 36 meses. Há notícias de algumas decisões favoráveis, declarando a nulidade da cláusula que fixa a periodicidade mensal da correção monetária em contrato com prazo inferior a 36 meses.
De fato, a Lei 10.931/2004, em seu artigo 46, dispõe que nos contratos de comercialização de imóveis, financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como títulos e valores mobiliários por eles originados, a periodicidade de correção monetária das parcelas devidas somente seja mensal quando prazo de pagamento for de no mínimo de 36 meses.
A discussão não é verdadeiramente nova. Desde a Lei 9.069/1995, que instituiu o Plano Real, a matéria é de certo modo debatida. Isso porque, no § 1º do art. 28 da Lei n. 9.069/1995, no intuito de ser mais um elemento de freio à hiperinflação vigente à época, há disposição taxando de nula cláusula de correção monetária cuja periodicidade fosse inferior a um ano.
Assim foi que o legislador, incorporando o texto da MP 2.223/2001, autorizou, quando da edição da Lei 10.931/2004, que nos contratos de comercialização de imóveis poder-se-ia aplicar a correção monetária com periodicidade mensal, desde que o contrato tivesse prazo superior a 36 meses.
O relevante, na análise dessa questão, é que o fato de eventualmente ser anual a periodicidade de aplicação da correção monetária não significa que haja um perdão, por assim dizer, da correção monetária devida antes do fechamento de cada período anual. Assim, quando dos primeiros questionamentos que houve, foi construído o entendimento de que a não aplicação da correção monetária com periodicidade mensal geraria um resíduo, a ser incorporado ao saldo devedor, justamente porque ser anual a periodicidade de correção das parcelas não significa períodos anuais de congelamento da obrigação.
Dentro disso, lembrando sempre que a correção monetária não representa um acréscimo aos valores, mas sim e exclusivamente a reposição do valor da moeda corroído pelo tempo e pela infração, essa é uma discussão que pode até ter um efeito no fluxo de pagamentos, mas não deve, ao fim e ao cabo, gerar qualquer alteração no valor total a ser pago pelo devedor ao credor.
A rigor, trata-se de discussão em que, mantido o entendimento da formação do resíduo e do conceito decorrente da natureza jurídica da correção monetária, é difícil identificar-se prejuízo ou prejudicialidade efetiva ao devedor, ainda que seja consumidor.
Assim, a nós parece que vedar as Incorporadoras de realizar a correção monetária com periodicidade mensal nos contratos de compra e venda de Imóvel com prazo inferior a 36 meses seja um contrassenso, algo que ignora a prática usual e reiterada do mercado.
Entendemos, então, ser nosso dever, diante desta situação, demonstrarmos ao judiciário as questões que foram, de maneira muito sucinta, aqui tratadas, quais sejam a ausência de abusividade ou ilegalidade na previsão de correção monetária com periodicidade mensal em contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, cujo prazo de vigência seja inferior a 36 meses, prevenindo, assim, uma enxurrada de ações buscando a restituição de valores que teriam sido, supostamente, indevidamente pagos pelos adquirentes.
De outro lado, importante que as empresas estejam atentas a esta questão e, principalmente, que não usem subterfúgios para fazer o contrato alcançar 36 meses, tal qual a inclusão de uma parcela de valor baixo logo após a parcela chaves, pois o judiciário, na apreciação e julgamento do caso concreto, tem entendido, nestas hipóteses, a existência de má-fé pela empresa e, com isso, ordenado a devolução, em dobro, das quantias. O mais importante, aqui, é o enfrentamento sério da questão, com o envolvimento e apresentação de suas verdadeiras e irrefutáveis noções econômicas.
Laíse Martines Rodrigues
Pedro Braga Eichenberg
Theodoro Foccacia Saibro