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Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados - Especialista em Direito Imobiliário

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A Ação Renovatória nas Operações de Locação Comercial

Muito embora comumente debatido ao final do período de locação, as possibilidades de interposição de Ação Renovatória nos contratos de locação comercial devem ser compreendidas desde o princípio da relação, pois exaurir seus pressupostos de admissibilidade, seguramente, prevenirá discussões futuras. Assim, será objeto do presente artigo uma análise dos pressupostos e alternativas à Ação Renovatória abordada pela revogada “Lei de Luvas” Decreto nº 24.150 de 1934 e, posteriormente, trazida, nos artigos 51, 52, 71 a 75 da “Lei do Inquilinato” nº 8.245 de 1991.


O intuito do legislador, ao dispor da Ação Renovatória, certamente, alinhou-se com a necessidade de promover maior proteção à relação comercial, mais precisamente, ao fundo de comércio, possibilitando a manutenção da operação estabelecida pelo locatário no imóvel do locador. É possível entender, portanto, que ao locatário criou-se a faculdade da renovação do contrato, ainda que esta não tenha sido aceita pelo locador, dando-se de forma forçada judicialmente.


Cabe ressaltar que o fundo de comércio pode-se caracterizar pelo hígido estabelecimento do locatário e sua operação em determinado local, ou seja, tudo o quanto foi construído pela relação comercial no decorrer do tempo, como ponto, clientela, marca, produto, bem como relevância econômica para o desenvolvimento da atividade comercial. Bem assim, a Ação Renovatória propõe, ao locatário que contemplar os pressupostos de admissibilidade previstos nos incisos I, II e III do artigo 51 e, nos incisos II, III, IV, V, VI e VII do artigo 71 ambos da Lei 8.245 de 1991, a possibilidade de renovar o contrato de locação por igual prazo sem que haja objeção do proprietário do imóvel, vejamos os requisitos:


"Art. 51. I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.


Art. 71.

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação da garantia, se houver no contrato a renovar;

VI – Nas hipóteses de fiança, prova de que o fiador anuiu com o ato de renovação;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.”[1]


Importante destacarmos que não apenas o locatário possui a prerrogativa da Ação Renovatória, mas igualmente seu cessionário, sucessor e o/ou o sublocatário que sublocar a totalidade do imóvel, conforme prevê o parágrafo primeiro do artigo 51 da Lei 8.245 de 1991. Ainda que dita lei requeira que o prazo mínimo, ou a soma dos prazos de vigência do contrato de locação, seja de 5 anos ininterruptos, entende, Venosa, que “não se admite o somatória se houve locatários diferentes, que não sejam sucessores do locatário”.[2]


Muito embora se perceba que o instituto da Ação Renovatória possui uma característica “guarda-chuva” para o locatário, pois a este lhe é possibilitada a renovação compulsória do contrato de locação, o legislador buscou aclarar, expressamente, na Lei 8.245 de 1991, as hipóteses em que o locador poderá se opor à renovação contratual, vejamos o disposto nos incisos dos artigos 52 e 72, respectivamente, da referida lei:


"Art. 52.

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente;


Art. 72.

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

III - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52)." [3]


O locador deverá estar atento que, na hipótese de se opor a Ação Renovatória, esta oposição deverá se dar, estritamente, de forma a defender o direito que lhe possa caber e a matéria de fato abordada nos incisos dos artigos 52 e 72 referidos supra. Deste modo, os parágrafos 1º, 2º e 1º, 2º e 3º dos artigos 52 e 72, respectivamente da Lei 8.245 de 1991 referem que deverá o locador: (i.) na hipótese em que for utilizar o imóvel para uso próprio, este não poderá explorar o mesmo ramo do comércio praticado pelo autor da Ação Renovatória; (ii.) na hipótese de ser empreendimento shopping center, este não poderá opor à Ação Renovatória a prerrogativa para uso próprio do imóvel; (iii.) na hipótese de o valor proposto na ação, a título de locativo, não contemplar a monta que seria devida em função do valor real do imóvel na época da ação, apresentar, em contraproposta, o valor e as evidências que repute compatíveis para fundamentar o valor que melhor represente o locativo do imóvel; (iv.) na hipótese de possuir proposta de terceiros em melhores condições àquela proposta na Ação Renovatória, deverá juntar prova documental que fundamente a proposta recebida, que deverá estar firmada pelas partes interessadas e por duas testemunhas, bem como evidenciar o ramo comercial a ser explorado, o qual não poderá ser o mesmo que o do autor da Ação Renovatória. Cabe ressaltar, ainda nesta hipótese, que em fase de réplica, poderá o autor da ação aceitar as condições da proposta apresentada pelo locador, a fim de dar sequência na Ação Renovatória; e, (v.) na hipótese de, por determinação do poder público, ter de realizar alterações substanciais no imóvel objeto da Ação Renovatória, de maneira a alterar em demasia a sua estrutura do imóvel e/ou aumentar o valor da propriedade, a contestação deverá contar com prova da determinação do poder público ou relatório pormenorizado das obras com a estimativa da alteração do valor do imóvel, dito relatório deverá ser assinado por engenheiro habilitado.


A Lei 8.245 de 1991 trata de forma exaustiva o instituto da Ação Renovatória, pelo que se torna facilitada sua compreensão. Todavia, é comum que se enfrente, no dia a dia, dúvidas acerca do requisito prazo. Neste sentido, aclara-se, portanto, que a lei requer que o autor da Ação Renovatória possua contrato de locação com prazo vigente e, ainda, que este contemple o período de cinco anos, seja considerando apenas um contrato escrito ou a soma dos prazos de vigência dos contratos escritos no decorrer da relação locatícia até que se contemple os cinco anos requeridos.


Cabe aclarar que a expressão “ininterruptos” não poderá ser interpretada de forma literal pois, ainda que o contrato originário da locação não contemple o prazo mínimo de cinco anos para a propositura da ação, poderão ser considerados a soma dos prazos dos contratos escritos sendo esta soma, comumente denominada de accessio temporis. Exemplificativamente, um contrato de quarenta e oito meses e um aditivo de doze meses, somados, contemplam o requisito prazo. Entretanto, é comum que entre uma renovação e outra existam negociações, a fim de se estabelecer os melhores termos para o novo período avençado, pelo que o período de negociação dentre um instrumento e outro, ainda que relativize a expressão “ininterruptos”, não será considerado como fundamento de não cumprimento dos pressupostos de admissibilidade da Ação renovatória, vejamos o que refere Capanema:


“Se não houve solução de continuidade na ocupação do imóvel, se o aluguel continuou sendo pago, se a atividade comercial permaneceu a mesma, assim como as partes contratantes, os pequenos intervalos entre os sucessivos contratos não poderão inibir a ação renovatória, [...]”[4]


Certamente prevendo as discussões acerca do requisito prazo, a Lei 8.245 de 1991 busca, em seu artigo 51, parágrafo 5º, dispor do prazo para a propositura da Ação Renovatória, pelo que esta deverá ocorrer no “interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores a data de finalização do contrato”[5], sob pena de decadência do direito de postular a ação. Deste modo, busca-se prevenir que a relação locatícia adentre em prazo indeterminado, bem como acumule as indefinições de alugueres e eventual reposição do imóvel.


O instituto da Ação Renovatória não possui a pretensão de propor renovação de contratos por prazo superior a cinco anos, pelo que a jurisprudência se torna pacífica acerca do indeferimento de ações que visem renovações de contratos de locação comercial com prazos originários superiores ao previsto em lei. Resumidamente, pode-se afirmar que o prazo do novo período de locação objeto da Ação Renovatória será o mesmo que, ao autor, lhe conferiu o direito, ou seja, cinco anos, renováveis por iguais cinco anos.[6]


Considerando que a Ação Renovatória é um instituto processual fruto de um desacordo acerca da continuação da relação locatícia, é pacífico referir que a melhor e mais célere maneira de se estabelecer acordo acerca dos interesses das partes é administrativamente. Por fim, aconselha-se que locador e locatário sejam sabedores dos dispositivos legais que regem a relação locatícia, bem como sejam acompanhados de uma equipe jurídica capaz de dirimir dúvidas e compor soluções.



João Pedro de Carvalho Billo

Willian Cristian Cassenoti de Campos


[1]BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília, DF: Presidência da República, [1991]. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 26 out. 2023.

[2]VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: Doutrina e Prática. 15ª ed. São Paulo: Atlas, 2020, p. 313.

[3]BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília, DF: Presidência da República, [1991]. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 26 out. 2023.

[4]SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato Comentada. 8ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 213.

[5]BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília, DF: Presidência da República, [1991]. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 26 out. 2023.

[6] SCAVONI JÚNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. 15ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020, p. 281.

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