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Diferenças importantes entre o Contrato de Arrendamento e o Contrato de Parceria Rural

Os contratos para exploração do Imóvel Rural são regrados pelo Estatuto da Terra (Lei 4.404/64), que é do ano de 1964 e editada sob um cenário econômico e social totalmente diferente do que existe hoje. Quando da publicação do Estatuto da Terra, objetivou-se, principalmente, proteger o explorador da terra que era, no mais das vezes e naquele momento, aquele agricultor familiar. Assim, o Estatuto da Terra tinha, e ainda tem, como princípios orientadores de suas disposições a função social da propriedade rural e a justiça social.


Ainda que tenham havido avanços na legislação, em especial com a publicação da lei 11.443/2007, que flexibilizou algumas regras, a legislação atual ainda não é a mais adequada para o cenário vigente, diante dos incontáveis avanços do setor decorrentes da abundância de recursos naturais e condições climáticas favoráveis que, atrelados à demanda mundial por produtos primários, tornaram a exploração agrícola e pecuária altamente rentáveis, aumentando a complexidade nas relações entre proprietários de terra e os exploradores.


O Estatuto da Terra prevê somente dois tipos de contratos para exploração da terra, o Contrato de Arrendamento e o Contrato de Parceria Rural, ainda que com o avanço do setor as áreas rurais não sejam mais procuradas apenas para exploração pecuária e agrícola, mas, também, para atividades de geração de energia (solar, eólica, hidrelétrica...) e pesquisas científicas, dentre outras.


Feito esse breve introito, o que se pretende aqui, sem a pretensão de esgotar o assunto, é demonstrar algumas diferenças importantes entre o contrato de Parceria Rural e o Contrato de Arrendamento.

O Contrato de Arrendamento é o contrato agrário pelo qual o proprietário do Imóvel cede ao arrendatário o uso e gozo do Imóvel para que seja nele exercida atividade rural mediante o pagamento de quantia fixa e pré-ajustada. Já o Contrato de Parceria Rural é aquele em que o proprietário cede o uso e gozo da terra a um parceiro mediante partilha dos frutos obtidos com a exploração, ficando a exploração em regime de parceria.


Assim, já vislumbramos, de antemão, que a principal distinção entre o contrato de arrendamento e o contrato de parceria rural reside na presença ou não de riscos compartilhados entre os contratantes em relação à atividade rural a ser exercida no Imóvel.


Outra diferença importante reside no direito de preferência para a aquisição do Imóvel, pois há previsão expressa de que o arrendatário possui preferência, em igualdade de condições com terceiros, na aquisição do Imóvel Rural, sendo conveniente destacar que tal direito de preferência independe de Registro na matrícula do Imóvel e que há entendimentos do STJ no sentido de que tal direito de preferência alcançaria somente aqueles que exploram a terra de forma pessoal e direta, não sendo aplicável aqueles s que explorem as terras como entidades empresariais.


Nos contratos de Parceria Rural não há qualquer previsão de direito de preferência ao parceiro explorador e, mesmo que com alguma controvérsia, a jurisprudência majoritária tem se posicionado no sentido de confirmar que o direito de preferência não se aplica aos contratos de parceria rural.


Embora a diferença no que tange ao direito de preferência, não podemos deixar de mencionar que ambos os contratos garantem ao explorador da terra o direito de vigência em caso de alienação a terceiros.


Finalmente, cumpre mencionar que, quando se trata de parceria rural, o prazo mínimo é de 03 anos independente da atividade, enquanto arrendamento rural tem prazo mínimo de 03 anos para lavoura temporária e pecuária de pequeno e médio porte, 05 anos para lavoura permanente e pecuária de grande porte e 07 anos para exploração florestal, sendo que em ambas as hipóteses garante-se ao explorador o direito de ultimar a colheita, mesmo após decurso do prazo do contrato.


Um outro ponto onde há diferença importante é sobre a realização de benfeitorias, pois há previsão expressa no sentido de que, quando se trata de parceria rural, deve haver consentimento prévio do proprietário para a realização das mesmas, ao contrário do contrato de arrendamento onde não há tal previsão. De todo modo, esse ponto é facilmente superável com regras claras no contrato, seja qual for o modelo, firmado pelas Partes.


Desse modo, vê-se que há algumas diferenças relevantes entre o contrato de arrendamento e o contrato de parceria rural e nós, do Eichenberg, Lobato, Abreu e Advogados Associados, estamos à disposição para, entendendo a intenção das Partes, elaborar o Contrato que se amolde melhor à situação.


Theodoro Chiappetta Focaccia Saibro

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