Vícios construtivos são anomalias ou imperfeições do imóvel que afetam o seu uso e a finalidade para a qual ele se destina. Porém, nem todo vício que aparece no imóvel é de ordem construtiva ou de responsabilidade do incorporador/construtor. Muitos dos vícios e patologias decorrem de irregularidade de uso ou, mais comum ainda, de falta de manutenção dos imóveis.
No caso de condomínios edilícios, importante atentar para a exigência de possuírem um plano formal de manutenção preventiva dos elementos construtivos, o que já estava previsto na ABNT NBR 5674/2012, cujo escopo e conteúdo tem por objetivo preservar o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciação patrimonial.
Dada a importância da manutenção preventiva, em complementação à ABNT NBR 5674/2012, sobreveio a norma técnica ABNT NBR 15.575, que igualmente se preocupa e trata do desempenho de edificações habitacionais, trazendo no seu bojo a definição de atribuições e responsabilidades de cada um dos agentes engajados na construção civil: fornecedor, projetista, construtor e usuário.
Com efeito, ao construtor é cediço seguir rigidamente todas as técnicas construtivas previstas no projeto, com o emprego adequado dos materiais especificados nos projetos e memoriais descritivos, assim como providenciar a elaboração e entrega do manual de uso e manutenções dos elementos construtivos, oportunizando a terceiros a elaboração de plano preventivo de manutenção predial.
No entanto, é pouco observado e explorado no Judiciário que a referida norma prevê ao usuário obrigações e responsabilidades de manutenção preventiva após o recebimento do imóvel – condomínio ou unidade privativa – de modo a, como bem exposto na NBR 5674/2012, preservar o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciação patrimonial.
A falta de observância da manutenção regular gera uma degradação e uma queda da vida útil da edificação, não há dúvida. Portanto, diante de vícios ou patologias construtivos invocados, a primeira análise que se deve fazer é sobre a origem e causa dos mesmos: se decorrentes de falhas de projeto e/ou execução ou se adquiridos ao longo do tempo, em razão do uso, inclusive inadequado, ou da não realização da manutenção preventiva prevista e exigida por norma.
O que se espera do Judiciário, então, é um maior rigor nas exigências da prova da manutenção por parte dos usuários, cabendo às incorporadoras/construtoras a busca por subsídios técnicos e fáticos para bem demonstrar que as edificações foram entregues em perfeitas condições e adequadas aos projetos.
Cita-se, aqui, exemplarmente, algumas medidas que podem ser adotadas para minimizar as exposições futuras em relação à alegações de não conformidades construtivas, quais sejam: (i) elaboração de memoriais descritivos criteriosos; (ii) laudos técnicos de vistoria que atestem a conclusão da obra e as condições físicas da entrega; (iii) termo de vistoria de entrega detalhado; (iv) elaboração e entrega de manual do síndico e do proprietário detalhado, contendo todas as garantias, orientações aos usuários e um cronograma de manutenção. Ademais, reputa-se recomendável, sempre que possível, o acompanhamento, pela incorporadora/construtora das condições de manutenção da edificação entregue, inclusive com a elaboração anual de laudos técnicos de vistoria e constatação, ao menos durante o período de garantia legal, notificando formalmente os proprietários ou condomínios, conforme tratarem-se de áreas privativas ou de uso comum, sempre que constatadas hipótese de falta ou deficiência de manutenção.
Em toda a demanda judicial contenciosa, é sempre ideal poder contar a história e não ter que se submeter à história que seja contada pela outra parte. Dessa forma, imprescindível que se atue, antes e após a entrega do empreendimento, de forma e gerar elementos e evidências que tornem possível apurar se eventuais patologias, se e quando surjam, têm origem em fatos atribuíveis ao incorporador/construtor ou aos proprietários do imóvel, sejam adquirentes de unidades autônomas, no caso das áreas privativas, ou os condomínios, no caso de áreas de uso comum.
A Equipe do Contencioso Cível do Eichenberg, Lobato e Abreu & Advogados Associados está à disposição para auxiliar no acompanhamento e elaboração da documentação, seja no momento pré ou pós conclusão das obras.
Luiza Persson