TJSP afasta ITBI sobre a diferença entre valor histórico e valor de mercado

Em decisão proferida nos autos da Apelação Cível nº 1009047-06.2025.8.26.0066, a 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo afastou a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre a diferença entre o valor histórico e o valor de mercado de imóveis integralmente transferidos para a formação do capital social de uma empresa agropecuária. Ao rejeitar o recurso do Município de Barretos, o Tribunal manteve a sentença que havia reconhecido a imunidade da operação.

A controvérsia não dizia respeito à existência de uma parcela dos imóveis destinada a finalidade estranha ao capital social. O que se discutia era se a valorização econômica ocorrida entre a aquisição dos bens e sua posterior integralização poderia ser tratada como um excesso tributável. Ao afastar essa possibilidade, o Tribunal estabeleceu uma distinção importante entre dois fenômenos que, embora possam produzir uma diferença numérica, não possuem o mesmo significado jurídico.

Valor histórico e valor de mercado: duas medidas que não se confundem

A empresa havia impetrado mandado de segurança para impedir a exigência do ITBI sobre imóveis transferidos por um de seus sócios para a formação do capital social. O Município sustentava que o imposto deveria incidir sobre a diferença entre o valor histórico adotado na operação e o valor de mercado apurado pela fiscalização, uma vez que os valores atribuídos aos bens seriam inferiores aos constantes das respectivas matrículas e aos informados na declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural do exercício de 2024.

Essa comparação parte da premissa de que a valorização dos imóveis representaria uma riqueza adicional transmitida à sociedade e, por isso, uma parcela que ultrapassaria o capital formalmente integralizado. O problema é que a legislação admite expressamente que a operação seja realizada pelo valor histórico.

O artigo 23 da Lei nº 9.249/1995 permite que a pessoa física transfira bens e direitos à pessoa jurídica, para integralização de capital, pelo valor constante de sua declaração de bens ou pelo valor de mercado. A opção por uma dessas medidas não altera a destinação societária do patrimônio transferido. Se o imóvel, pelo valor validamente atribuído à operação, é integralmente utilizado para subscrever o capital social, a diferença em relação ao seu valor atual de mercado não constitui, por si só, uma parcela autônoma.

Foi com base nessa compreensão que o relator, desembargador Geraldo Xavier, considerou legítima a conduta adotada pela empresa e afastou a possibilidade de cobrança complementar pelo Fisco municipal. A valorização econômica dos bens pode ser relevante em outros contextos, mas não permite desconsiderar a forma de integralização expressamente autorizada pela legislação federal.

O alcance do Tema 796 do Supremo Tribunal Federal

O Município também buscava amparar a cobrança no Tema 796 da repercussão geral. Ao julgar o Recurso Extraordinário nº 796.376, o Supremo Tribunal Federal fixou a tese de que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

O precedente tratava de situação na qual apenas parte do valor conferido à pessoa jurídica era destinada à integralização do capital, enquanto o restante era alocado em conta diversa. Nessa hipótese, o excesso não se beneficia da imunidade porque não corresponde à realização de capital protegida pelo artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal.

No caso julgado pelo TJSP, porém, não havia parcela destinada a reserva de capital ou a outra conta patrimonial. Os imóveis haviam sido integralmente conferidos para a formação do capital social. A diferença apontada pelo Município decorria apenas da comparação entre o valor histórico escolhido para a operação e uma avaliação posterior de mercado.

Aplicar o Tema 796 a esse cenário significaria tratar a valorização dos imóveis como se fosse uma destinação societária autônoma. Em outras palavras, o valor de mercado passaria a criar artificialmente uma parcela excedente, ainda que nenhum montante tivesse sido efetivamente apartado do capital social. Foi justamente essa ampliação do precedente que o Tribunal paulista recusou.

Uma decisão relevante, mas que exige atenção à operação concreta

A decisão oferece orientação importante para reorganizações societárias, planejamentos sucessórios e estruturas empresariais em que imóveis sejam utilizados para a subscrição de capital. Ela reforça que a imunidade deve ser examinada a partir da destinação jurídica e contábil conferida aos bens, e não apenas de uma comparação entre diferentes critérios de avaliação patrimonial.

Isso não significa, contudo, que toda transferência de imóvel para uma pessoa jurídica esteja automaticamente protegida. A documentação societária deve demonstrar que o bem foi efetivamente destinado à integralização do capital, sem parcela excedente alocada em reserva ou em outra rubrica. Também permanece necessária a análise da atividade preponderante da adquirente, pois a própria Constituição excepciona a imunidade quando a pessoa jurídica atua predominantemente na compra e venda, na locação ou no arrendamento mercantil de imóveis.

A discussão revela, portanto, que o ponto central não está em saber quanto o imóvel vale atualmente, mas em identificar qual foi a operação jurídica efetivamente realizada. Valor histórico e valor de mercado são critérios possíveis de mensuração. Capital social e reserva de capital, por sua vez, traduzem destinações societárias distintas. Confundir esses planos permite que uma diferença meramente econômica seja convertida em hipótese de incidência tributária sem previsão constitucional.

Ao reconhecer essa distinção, o TJSP preserva tanto o alcance da imunidade prevista na Constituição quanto os limites do Tema 796. A valorização do patrimônio não desaparece, mas tampouco pode ser transformada, por presunção, em parcela estranha ao capital social. Para fins de ITBI, mais importante do que a diferença entre valores é a destinação integral — ou não — do bem à realização do capital da pessoa jurídica.

Em síntese, o entendimento consagrado pela 14ª Câmara de Direito Público do TJSP consolida uma importante garantia para os contribuintes ao rechaçar a exigência descabida do ITBI sobre a valorização imobiliária na integralização de capital social. Ao delimitar adequadamente o alcance do Tema 796/STF, o julgado reafirma a plena aplicabilidade do artigo 23 da Lei nº 9.249/1995, assegurando a legitimidade da opção pelo valor histórico constante da declaração de bens. Contudo, a fruição segura da imunidade tributária exige rigor técnico na estruturação das operações societárias. O correto alinhamento entre os atos constitutivos, as demonstrações contábeis e a aferição da regra de não preponderância imobiliária permanecem essenciais para afastar autuações fiscais e questionamentos pelos Fiscos municipais.

Atenta a essas nuances e à constante evolução jurisprudencial, a equipe tributária do Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados conta com ampla experiência no suporte a planejamentos patrimoniais, reorganizações societárias e na defesa judicial e administrativa de contribuintes. Estamos à inteira disposição para avaliar a viabilidade jurídica e estruturar operações com máxima eficiência e segurança.

Juliana de Toledo Romero