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Permuta imobiliária sob a ótica do CARF

Dentre os diversos meios para o aporte de recursos disponíveis às empresas que desenvolvem as suas atividades no âmbito da construção civil, destaca-se a figura da permuta imobiliária. Via de regra, trata-se de negócio jurídico em que as partes trocam bens equivalentes entre si.


O modelo de negócio não é novo: são por demais comuns as permutas imobiliárias em que o proprietário de um terreno troca o seu imóvel por unidades a serem edificadas no local, pela incorporadora. Trata-se de meio lícito e eficaz que garante liquidez ao empreendedor, de modo a viabilizar a própria realização do empreendimento.


Sob o ponto de vista jurídico, a compreensão da permuta imobiliária, por muitos anos, foi pacífica. Entendia-se que a permuta é negócio jurídico em espécie, caracterizado pela troca de bens equivalentes, que não se confunde com outras espécies de negócios jurídicos, como a compra e venda, por exemplo.


Sob a ótica tributária e em um prisma histórico, a questão recebeu tratamento favorável aos contribuintes durante muitos anos. Formalmente, a Receita Federal do Brasil reconhecia, desde 1988[1], que a permuta imobiliária não é causa de tributação pelo IRPJ, CSLL, nem gera receitas tributáveis sujeitas à incidência de PIS ou COFINS.


A razão é singela: a permuta imobiliária é caracterizada pela troca de bens equivalentes e de mesma natureza entre as partes. Portanto, por não ser possível identificar acréscimo ao patrimônio dos permutantes a partir do negócio, tem-se por consequência também não ser possível identificar os pressupostos para a tributação sobre o ingresso de valores associados a essas operações.


Em 2014, a Receita Federal do Brasil firmou nova orientação, abordando a permuta imobiliária de forma distinta[2]. A linha argumentativa adotada pela Fazenda pode ser sumarizada da seguinte maneira: o negócio jurídico de permuta seria análogo ao de compra e venda. Em uma permuta, deveriam ser compreendidas, segundo o Erário, duas operações simultâneas de compra e venda. Portanto, o valor vinculado à permuta deveria ser considerado como verdadeiro ingresso de ativos, que passariam a integrar o patrimônio da empresa.


Nesse contexto, a permuta deveria ser reconhecida não como uma mera substituição de ativos, mas como geradora de ingressos equivalentes à obtenção de receita bruta, o que, por sua vez, é o signo e a medida quantitativa do IRPJ, CSLL e PIS/COFINS, para as empresas optantes pelo lucro presumido.


O entendimento da Receita Federal do Brasil foi logo rechaçado pelo Poder Judiciário.


Tornou-se majoritário o entendimento perante o Tribunal Federal da 4ª Região[3] e o Superior Tribunal de Justiça[4] de que a permuta, por se tratar de típico negócio em que há a troca de bens equivalentes, não representa acréscimo patrimonial. Afastou, portanto, a equivocada interpretação fazendária, no sentido de que a operação de permuta seria equivalente ao contrato de compra e venda.


Recentemente, em 10 de novembro de 2020, a Câmara Superior de Recursos Fiscais (CSRF), última instância do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF), modificou o seu entendimento sobre a matéria, até então em favor do fisco. [5] A votação foi realizada sob a égide da nova Lei nº 13.988/2020, em que o empate entre os votos proferidos pelos julgadores resulta na prevalência da posição mais favorável ao contribuinte.


O novo posicionamento do CARF acompanha a linha argumentativa já delineada pelo Poder Judiciário. Trata-se de uma boa notícia para os contribuintes, porque sinaliza a tendência de verdadeira unificação da interpretação por parte da Administração Pública e dos Tribunais, acerca de matéria tão cara ao segmento da construção civil.


Edmundo Cavalcanti Eichenberg

Marcelo Czerner

[1] Instrução Normativa SRF nº 107/88. [2] Parecer Normativo Cosit nº 9/2014. [3] TRF4 – Apelação Cível bº 5004006-56.2019.4.04.7111, 1ª Turma, j. em 2020; Apelação Cível nº 5020566-34.2018.4.04.7200, 2ª Turma, j. em 2020. [4] STJ – Agravo Interno no Recurso Especial nº 1.737.467/SC, 1ª Turma, j. em 2019; Agravo Interno no Recurso Especial nº 1.796.877/SC, 2ª Turma, j. em 2019. [5] CARF – Acórdão nº 9101-005.204, no processo administrativo fiscal nº 11080.001020/2005-94.

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