O IGP-M Anual em Locações de Shopping Centers

Assunto polêmico e atualmente muito debatido é a aplicação do IGP-M nas relações de locação, incluindo aquelas de Shopping Centers. Isso, fundamentalmente, tendo em vista que recentemente houve sensível alta na variação acumulada do IGP-M.

A variação acumulada do IGP-M, no final de novembro/2020 e considerando os últimos 12 meses, atingiu 20,9% (vinte vírgula nove por cento), o que, em tempos de estabilidade econômica e baixa inflação, como os até bem pouco vivenciados, mostra-se bastante significativo.

O IGP-M, medido pela Fundação Getúlio Vargas, é o índice de correção monetária usualmente eleito pelas partes nas relações locatícias. Ele é uma composição de outros 3 índices:

• 60% – Índice de Preços do Atacado - Mercado (IPA-M);

• 30% – Índice de Preços do Consumidor - Mercado (IPC-M);

• 10% – Índice Nacional de Custo de Construção - Mercado (INCC-M).

Vê-se que há uma forte predominância da variação dos preços no mercado de atacado na composição do IGP-M, o que explica o fato de as suas variações nem sempre acompanharem as variações dos preços aos consumidores e de sofrerem representativa influência das variações cambiais.

Esses, todavia, são fatos e circunstância conhecidos de antemão pelas partes contratantes e que, portanto, foram aceitos pelas mesmas quando elegeram o IGP-M como índice de correção monetária.

Diante desse cenário, ainda mais nas relações de Shopping Centers, temos o entendimento de que a significativa variação havida no índice de correção monetária eleito é motivo para o afastamento de sua aplicação.

Importante enfatizar que são relações entabuladas no ambiente empresarial, onde pressupõe-se que ambas as partes contratantes tenham grau elevado de entendimento e discernimento acerca do que estão pactuando. Nessas relações, que se presumem simétricas e paritárias, devem vigorar os princípios da mínima intervenção e excepcionalidade da revisão contratual.

Interessante analisar ainda que nas relações locatícias em Shopping Centers há diversas particularidades que as diferem de uma locação normal, incluindo a maior liberdade, relevância e peso ao que é contratado.

Não se olvide também que a própria e atual Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/19), no inciso VIII, do seu Artigo 3º, preconiza a garantia de que, nos negócios jurídicos empresariais, prevalece a livre estipulação das partes.

Trata-se de relações nas quais um lado depende do outro e, até mesmo, quem sabe, o lojista necessite menos do Shopping Center do que o inverso, já que a loja poderia se estabelecer em imóvel de rua, enquanto que o Shopping Center tem no lojista a razão de sua existência.

Há sempre que se atentar ao fato de que a aplicação da correção monetária não é um plus ou incremento, mas sim e tão somente a recomposição do valor da moeda. Ademais, no caso em que o IGP-M for índice eleito, a sua aplicação fora consensualmente ajustada pelas partes contratantes, não sendo desconhecido delas ou do mercado a composição e forma de comportamento desse índice.

Dentro disso, pleitear a não aplicação do índice de correção monetária ajustado, cuja base e composição são conhecidas e públicas, só porque o mesmo teve uma variação superior àquela que talvez as partes tenham imaginado que teria, equivaleria, na prática, a uma efetiva redução no valor do aluguel, o que não se pode admitir.

Gabriela Gomes Dornelles