É certo que o direito imobiliário possui ramificações de estudos extremamente específicos e atuais. Por essa razão, o presente artigo visa debater o uso do Dispute Board para tratar de conflitos relacionados aos Contratos Built to Suit.
Primeiramente, cabe pontuar brevemente o que é o Dispute Board. Neste sentido, trata-se de procedimento utilizado como alternativa para resolução e prevenção de conflitos em contratos de grande complexidade e longa duração, especificamente para execução de grandes construções. Nesse sentindo, são os ensinamentos do Prof. Igor Domingues:
“Neste sentido, buscou-se estimular o uso do Dispute Board nos contratos públicos. Trata-se de um misto de instrumento de governança contratual com método de prevenção e resolução de conflitos. Este mecanismo foi criado, justamente, para lidar com esta realidade narrada, de litigiosidade arraigada e paralisação de projetos. Através da análise da experiência internacional, foi possível encontrar resultados expressivos no que se refere à efetividade na prevenção e solução dos conflitos, inclusive em obras de extrema complexidade, como a construção do aeroporto de Hong Kong ou do Eurotune; (DOMINGUES, 2022, p. 136).”
Esta modalidade de resolução de conflitos possui três ramificações quanto a forma de condução do procedimento, quais sejam:
A primeira modalidade a ser explicada é a Dispute Review Boards. Vale dizer que esta é utilizada em relações contratuais em que já existe um conflito. Ou seja, é dado ao comitê a incumbência de emitir recomendações ou opiniões sobre certo conflito.
A segunda modalidade é o Dispute Adjudication Boards. Neste caso, a categoria é utilizada em momento anterior a existência de qualquer forma de conflito entre as partes contratantes. Isto é, trata-se da modalidade que visa evitar o surgimento de um conflito, e não de solucionar.
Agora, a terceira e última e última modalidade é o Combined Dispute Boards. Tal modo de aplicação do Dispute Board nada mais é do uma mistura das duas modalidades anteriores, ou seja, do Dispute Review Board e do Dispute Adjudication Boards.
Ainda, em complemento ao quanto explicado até o momento, é certo dizer que o Dispute Board representa uma condução mais ativa para solução dos percalços enfrentados no ramo da construção de alta complexidade.
Neste sentindo, é que se encontra o “gancho” para o estudo do presente artigo, na medida em que os Contratos Built to Suit são, em regra, de alta complexidade. Portanto, antes de adentrar no cerne do artigo, vale conceituar o termo “Contrato Built to Suit”. Assim informa-se, nas palavras do ilustre doutrinador, Hercules Aghiarian:
“Simples: alguém constrói para se adequar (a construção) ao interesse do locatário. Ao contrário do direito de superfície onde a construção se faz no prédio do proprietário e se reverte em seu favor, por custo do possuidor (superficiário); na locação nos contratos de construção ajustada, a acessão, a construção, que pode ser de prédio integral ou para reforma e ampliação em certo padrão (comum a franquias, supermercados e postos de gasolina), são construídas pelo proprietário do terreno, quando não se vislumbra reversão de acessão.”
Ou seja, essa modalidade de contratação é complexa, relacionado ao direito à propriedade, incluindo construção (Contratos) e locação empresarial. Além disto, e neste compasso, importa dizer que grandes empresas realizam este tipo de contratação para seus negócios.
Portanto, nota-se que esta modalidade de contratação envolve elementos complexos, inseridos dentro do ramo imobiliário e da construção. Desta maneira, evidente que a utilização do Dispute Board é aplicável aos Contratos Built to Suit.
Por isso, considerando a crescente valorização dos métodos alternativos para resolução de conflitos, bem como a otimização do direito é certo apostar que o Dispute Board seja aprimorado para ser utilizado em contratos da modalidade Built to Suit.
Evidente, que o Dispute Board é pouco trabalhado na legislação brasileira. A consequência disto é uma maior flexibilidade destes meios de resolução de conflitos. Todavia, em contrapartida representa um certa insegurança e falta de previsibilidade.
Assim sendo, a solução indicada é a assessoria jurídica adequada para o cliente. Isto porque, é por meio da assessoria que são formuladas as cláusulas do Dispute Board.
E, portanto, em vista da flexibilidade do procedimento, bem como a ausência de lei especifica que alcance todas as nuances da relação jurídica, se conclui que: As cláusulas do Dispute Board, definidas pelas partes, guiarão todo o procedimento. Ou seja, fazendo lei entre as partes (incidindo o princípio da pacta sunt servanda).
Por isso, é mais do que primordial que as clausulas contratuais sejam claras, objetivas e completas para anteder às necessidades das partes contratantes.
Assim, considerando que as cláusulas do Dispute Board integram o rol de responsabilidade assumidas pelas partes, a boa redação destas é imprescindível.
Em claras palavras: Caso o Dispute Board não “nasça” sob as condições apropriadas, a chance deste não se tornar efetivo é amplificada.
Portanto, e concluindo o quanto debatido neste artigo, os Disputes Board podem ser uma boa opção para solucionar conflitos oriundos de Contratos na modalidade Built to Suit. Todavia, é primordial a realização de uma assessoria jurídica de qualidade, assim, garantia segurança jurídica às partes contratantes.
REFERÊNCIAS:
AGHIARIAN, Hercules. Curso de Direito Imobiliário, 12ª edição. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2015. E-book. ISBN 9788597000337. Disponível em: https://app.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788597000337/. Acesso em: 27 ago. 2024.
DOMINGUES, Igor Gimenes A. Comitês de Resolução de Disputas (dispute boards) nos Contratos da Administração Pública. (Coleção direito da construção - IBDiC). Disponível em: Minha Biblioteca, Grupo Almedina (Portugal), 2022.
Roberta Consani
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