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Locações Comerciais e a Advocacia Colaborativa

Atualmente, estamos vivendo uma guerra inimaginável: o mundo contra o inimigo invisível - Covid-19.

Seus efeitos, que mais se assemelham a um filme de ficção científica, se contados tempos atrás, despertariam graça e colocariam em xeque a sanidade mental ou a credibilidade de quem os afirmasse como possíveis. 

Impossível seria imaginar que, neste estágio avançado da ciência, estaríamos há quase um ano experimentando o isolamento social e, ainda assim, colhendo milhares de mortes diariamente.  

Enfim, fato que o caminho está repleto de buracos e pedras, sendo que algumas empresas ficarão, e outras, para sobreviver, terão que se reinventar. 

Mas, o que fazer com as relações contratuais afetadas durante o combate à pandemia? 

Qual o tratamento a ser dado às relações contratuais e negociais, como o das locações comerciais que tiveram suas atividades impedidas por conta de determinações do Poder Público, visando conter o avanço da pandemia da COVID-19?  


Assim, fazemos abaixo uma passagem rápida por algumas linhas que poderiam ser utilizadas com foco na análise nestas relações locatícias comerciais. 

Muito se fala em caso fortuito e força maior, denominação àqueles fatos que não se podem evitar, na busca de alcançar ao devedor o benefício preconizado pelo artigo 393 do Código Civil Brasileiro, que regra: “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.”

Porém, mesmo sendo a pandemia da COVID-19  um caso típico de força maior (fato reconhecido por alguns atos legislativos de âmbito nacional), há que ser comprovado, no caso concreto, o nexo entre: (i) a impossibilidade do devedor de cumprir a prestação e (ii) a pandemia, o que nem sempre ocorre. 

Por outro lado, há quem defenda a aplicação da teoria da imprevisão, sendo hipótese de resolução por onerosidade excessiva face a acontecimentos extraordinários e imprevisíveis para, nos termos do artigo 478 do Código Civil, pleitear a rescisão do pacto afetado ou a sua revisão. No entanto, tal embasamento ocasionaria equívocos já que, para configurar onerosidade excessiva, necessário existir extrema vantagem para o outro lado da relação, o que, também, não é sempre que ocorre; afinal, vivemos momento que pode ser denominado "perde/perde".

Há aqueles que sugerem, na defesa dos locatários, a deterioração da coisa (artigo 567 do Código Civil Brasileiro), às vezes aliada à obrigação do locador de entregar o imóvel em estado de servir ao fim ao qual se destina (artigo 22, inciso I, da Lei do Inquilinato). Porém, os defensores da primeira linha se esquecem que dito dispositivo legal existe para resguardar o locatário de uma impossibilidade física de uso do imóvel locado, não a impossibilidade jurídica ora imposta que, saliente-se, é transitória e não decorre de ato imputável a qualquer das partes contratantes. Já, quanto ao segundo dispositivo, cai por terra, pois não se pode atribuir responsabilidade alguma ao locador pelo fechamento do estabelecimento, eis que o mesmo decorre da pandemia e das medidas determinadas pelo poder público para contê-la.

Seria, então, o caso de, através de teoria da quebra da base do negócio, por conta das alterações das circunstâncias de sua sustentação, resolver o contrato, tendo em vista que a parte não pode ser compelida pelo judiciário a permanecer vinculada a bases distintas daquelas que negociara?  

Talvez. No entanto, ainda que sem penalidades em razão da inexistência de inadimplemento culposo, a resolução contratual seria muito lesiva à sociedade, especialmente nesta crise, quando poderiam surgir em massa.  

Assim, na hipótese de judicialização de locações comerciais, uma das soluções que nos parece mais adequada é prevista no artigo 317 do Código Civil, para a revisão do pacto sem sua extinção: trata-se da possibilidade do judiciário readequar a prestação em razão de fatos imprevisíveis decorrentes de caso fortuito ou de força maior, sempre que demonstrado serem estes a causa da obrigação descumprida. 

Nesse sentido, recente acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo sobre pleito de suspensão de aluguéis de estabelecimento comercial fechado face à determinação das autoridades governamentais, cita: 

“Ademais, nos casos de força maior ou caso fortuito o direito positivo autoriza a parte a resolver o contrato (artigo 478 do Código Civil) ou postular a readequação do ‘valor real da prestação’(artigo 317), mas não a simplesmente suspender o cumprimento da obrigação, eis que a tanto não chega o artigo 393 da lei civil.[1]”

De fato, são necessárias boa vontade e boa-fé das partes contratantes. Que ambas se engajem em ceder um pouco, ainda que temporariamente, visando ao benefício maior de manterem-se hígidas as relações contratuais. Afastar-se desta busca é assimilar um judiciário muitas vezes sobrecarregado, lento e com decisões contrastantes entre si.

E, nesta linha, a atenção ao princípio da boa-fé, o uso de empatia e da colaboração mútua, são caminhos imprescindíveis para, diante de uma análise da situação real e suas particularidades, chegarmos a mais equilibrada preservação das relações contratuais. 

Mais do que nunca, estamos no momento da advocacia colaborativa, aplicável de sobremaneira nas locações comerciais onde são muitos os caminhos que se pode desenhar: a) redução temporária dos alugueis, b) diferimento do pagamento da integralidade ou parte dos alugueis, c) aceitação de situações eventualmente pleiteadas por uma das partes em seu benefício e que, em situações normais, não seriam aceitas, d) entre outras que permitam, ao fim e ao cabo, a partilha justa e equilibrada dos efeitos negativos que atingiram a relação contratual. 

Caminhos estes que, aliás, atos normativos não conseguirão adentrar face a questões particulares e subjetivas.

A conclusão a que se chega é que a pandemia da COVID–19 mudou nossa realidade trazendo inúmeras incertezas no que se refere ao cumprimento dos contratos. Dentro disso, surgem as mais diversas teorias que se baseiam no eventual descumprimento dos pactos. No entanto, todas elas possuem suas dificuldades no que se refere a aplicabilidade e, ainda que não fosse assim, certamente o Judiciário sairia deste momento demasiadamente sobrecarregado para dar vazão a todos os litígios na acelerada, e desejada, velocidade dos negócios. Baseado nisso, está a importância das partes transacionarem buscando solucionar seus impasses, o que, além de agilidade, trará respostas muito mais palatáveis e com sentimento de colaboração para o melhor restabelecimento da economia e das relações.  Assim, ganha força na atualidade o dito de que “mais vale um mau acordo do que uma boa demanda”! Cabe-nos, como advogados, trabalhar para que o bom e equilibrado acordo consiga distribuir adequadamente entre as partes contratantes os efeitos deletérios, mas felizmente temporários, da pandemia.   


Gabriela Gomes Dornelles

[1] TJSP; Agravo de Instrumento 2063701-03.2020.8.26.0000; Relator: Arantes Theodoro; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado do TJSP; Data do Julgamento: 06/04/2020. 


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